Cerca de 15–20 % de todos os imóveis residenciais na Suíça são vendidos através de um processo de licitação (Bieterverfahren) — com tendência crescente, sobretudo em Zurique, Genebra e Basileia. Aproximadamente 66 % dos processos terminam em venda, e a adjudicação situa-se tipicamente 15–20 % acima do preço de referência (Richtpreis). Do início até ao notário decorrem cerca de 14 semanas. O processo não está regulado por lei; aplicam-se as disposições gerais do OR e do ZGB. Uma oferta só se torna vinculativa com a escritura notarial do contrato de compra e venda (Art. 216 OR).
Em localizações cobiçadas de Zurique, as adjudicações situam-se frequentemente 10–20 % acima do preço de referência (Richtpreis); o preço final fica muitas vezes 5–20 % acima do valor de mercado. Muitos corretores definem o Richtpreis deliberadamente 10–20 % abaixo do valor de mercado real (efeito de ancoragem), para atrair o maior número possível de licitantes e maximizar a concorrência. Em média, os licitantes pagam 5–15 % mais do que numa venda a preço fixo. Por isso, faça a sua oferta com base na sua própria avaliação, e não no preço de referência.
O processo aberto e o processo digital (com cronómetro) tendem a gerar a maior pressão concorrencial e emocional e a impulsionar o preço com mais força. Os processos de proposta selada (sealed-bid) conduzem frequentemente a um resultado mais favorável, porque não há escalada mútua — cada um apresenta uma única oferta selada. O processo de múltiplas rondas situa-se entre os dois: o preço sobe por etapas, mas de forma mais controlada.
Os bancos financiam apenas até 80 % da sua própria avaliação — a diferença em relação à oferta é capital próprio. Com uma avaliação bancária de CHF 1 milhão, precisa de CHF 200'000 (20 %) sobre o valor estimado. Se o preço de compra ficar 20 % acima, a necessidade de capital próprio sobe para CHF 400'000 (33 %); se ficar 25 % acima, para CHF 450'000 (36 %). Além disso, o banco calcula a sustentabilidade (Tragbarkeit) com uma taxa de juro de cálculo de 5 %; os custos de habitação não podem exceder 33 % do rendimento bruto. Importante: a sustentabilidade baseia-se no preço de compra, e não na avaliação bancária.
Não. Um processo de licitação não é um leilão na aceção do Art. 229 OR, e o vendedor não é obrigado a aceitar a oferta mais alta. A oferta permanece juridicamente não vinculativa enquanto não houver escritura notarial do contrato de compra e venda — só a escritura pública nos termos do Art. 216 OR cria uma obrigação vinculativa. Cuidado com os contratos de reserva (Reservationsvertrag): podem prever cláusulas penais (Konventionalstrafen) elevadas e devem ser examinados por um advogado antes da assinatura.
Para pessoas sem nacionalidade suíça ou autorização de residência C aplicam-se adicionalmente as restrições da Lex Koller (BewG). Os processos de licitação surgem cada vez mais também no mercado de arrendamento em Zurique, Genebra e Basileia — numa zona jurídica cinzenta. A renda inicial pode ser contestada junto da Schlichtungsbehörde no prazo de 30 dias após a entrada, se for abusiva (Art. 270 OR). Os processos de licitação digitais representam atualmente apenas cerca de 5 % de todos os processos.