A calculadora de Tragbarkeit mostra se um banco provavelmente avaliará uma Hypothek desejada como sustentável. O fator decisivo não é a taxa de juro atual, mas sim um cálculo de stress com juro calculatório, custos acessórios e amortização. Na Suíça, aplica-se como valor de referência: os custos anuais de habitação não devem exceder cerca de 33% do rendimento bruto do agregado familiar. Ao mesmo tempo, o financiamento exige, em regra, pelo menos 20% de Eigenkapital. A calculadora é adequada para uma primeira avaliação antes da procura de imóvel, antes de uma oferta ou como verificação de plausibilidade em conjunto com uma calculadora de Hypothek e uma comparação de taxas hipotecárias.
A Tragbarkeit mede se um agregado familiar consegue suportar a longo prazo os custos correntes de uma Hypothek. Para isso, os bancos calculam de forma mais conservadora do que o mercado efetivo: verificam não apenas o encargo efetivo com juros, mas também juros calculatórios, manutenção, custos acessórios e a amortização obrigatória. O rendimento bruto das pessoas mutuárias é determinante. No caso de casais, ambos os rendimentos geralmente só contam se ambos responderem como devedores solidários. Bónus, comissões ou rendimentos variáveis são frequentemente considerados apenas parcialmente. Uma calculadora de Tragbarkeit não substitui uma análise de crédito vinculativa, mas mostra cedo se preço de compra, Eigenkapital e rendimento são realisticamente compatíveis.
A regra prática mais importante é: os custos calculatórios de habitação devem representar no máximo 33% do rendimento bruto do agregado familiar. Alguns bancos aplicam limites mais rigorosos, de cerca de 30%, em casos apertados. Para o cálculo dos juros, as instituições usam geralmente 4.5% a 5%, embora as taxas hipotecárias efetivas em 2026 estejam significativamente mais baixas. Em maio de 2026, as taxas suíças indicativas situavam-se aproximadamente em 1.33% para Festhypotheken a 5 anos e 1.54% para Festhypotheken a 10 anos. A taxa de 5% constitui uma margem de segurança para a subida dos juros e corresponde ao padrão setorial suíço estabelecido.
Para habitação própria de uso próprio, os bancos suíços exigem, em regra, pelo menos 20% de Eigenkapital. Este requisito mínimo baseia-se na autorregulação da Associação Suíça dos Banqueiros, abreviada SBVg, reconhecida pela FINMA. Pelo menos 10% do preço de compra devem provir de fundos próprios duros, ou seja, não de um levantamento antecipado ou de uma penhora da Pensionskasse. Como fundos duros contam tipicamente poupanças, Säule 3a, títulos, heranças ou doações. Os restantes 10% também podem ser financiados através do 2.º pilar. Para imóveis de rendimento, aplicam-se desde 1. Januar 2025 regras mais rigorosas, com pelo menos 25% de Eigenkapital.
Com um preço de compra de CHF 1'000'000 e 20% de Eigenkapital, a Hypothek é de CHF 800'000. O banco calcula com 5% de juro calculatório, ou seja, CHF 40'000 por ano. A isso somam-se custos acessórios e manutenção, normalmente de 1% do valor do imóvel, ou seja, CHF 10'000. A segunda Hypothek de CHF 150'000 deve ser amortizada no prazo de 15 anos até 65% de Belehnung, o que resulta em CHF 10'000 por ano. Assim, os custos calculatórios de habitação totalizam CHF 60'000. Pela regra dos 33%, o agregado familiar precisa de cerca de CHF 182'000 de rendimento bruto.
A Tragbarkeit melhora quando a Hypothek diminui ou quando é considerado mais rendimento. Um levantamento antecipado da Pensionskasse pode reduzir a Belehnung, mas não conta para os pelo menos 10% de fundos próprios duros. A amortização indireta através da Säule 3a é frequentemente atrativa do ponto de vista fiscal: empregados com Pensionskasse podem pagar no máximo CHF 7'258 em 2026, trabalhadores independentes sem Pensionskasse CHF 36'288. A contribuição é dedutível, enquanto a dívida hipotecária e, com ela, a dedução dos juros da dívida se mantêm. No caso de casais, a dívida solidária pode ajudar, porque os bancos então consideram ambos os rendimentos; sem responsabilidade conjunta, muitas vezes conta apenas um rendimento.
Desde 1. Januar 2025 aplica-se a terceira revisão das diretrizes da SBVg reconhecidas pela FINMA sobre requisitos mínimos para financiamentos hipotecários. Para habitação própria de uso próprio, mantêm-se inalterados os 20% de Eigenkapital e a amortização até 65% de Belehnung no prazo de 15 anos. As regras para imóveis de rendimento foram reforçadas: pelo menos 25% de Eigenkapital e amortização no prazo de 10 anos. Além disso, a reforma do Eigenmietwert altera a lógica fiscal. Segundo o EFD, o Eigenmietwert para habitação própria habitada pelo proprietário deverá ser eliminado previsivelmente a partir de 1. Januar 2029; com isso, também deixam em grande parte de existir as deduções de juros da dívida e de manutenção. Isto afeta calculadoras de Hypothek, decisões de amortização e estratégias indiretas de Säule 3a.