Environ 15 à 20 % de tous les biens résidentiels en Suisse sont vendus via une procédure d'enchères (Bieterverfahren) — une tendance à la hausse, surtout à Zurich, Genève et Bâle. Environ 66 % des procédures aboutissent à une vente, l'adjudication se situe généralement 15 à 20 % au-dessus du prix indicatif (Richtpreis). Du démarrage jusqu'au notaire, il s'écoule environ 14 semaines. La procédure n'est pas réglée par la loi ; ce sont les dispositions générales du CO et du CC qui s'appliquent. Une offre ne devient contraignante qu'avec l'acte authentique du contrat de vente (art. 216 CO).
Dans les emplacements zurichois prisés, les adjudications se situent souvent 10 à 20 % au-dessus du prix indicatif (Richtpreis) ; le prix final dépasse fréquemment de 5 à 20 % la valeur de marché. De nombreux courtiers fixent délibérément le prix indicatif 10 à 20 % en dessous de la valeur de marché réelle (effet d'ancrage) afin d'attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs et de maximiser la concurrence. En moyenne, les enchérisseurs paient 5 à 15 % de plus que lors d'une vente à prix fixe. Enchérissez donc sur la base de votre propre évaluation, et non sur celle du prix indicatif.
La procédure ouverte et la procédure numérique (avec minuteur) génèrent généralement la plus forte pression concurrentielle et émotionnelle et font le plus grimper le prix. Les procédures à pli scellé (sealed bid) aboutissent souvent à un résultat plus avantageux, car il n'y a pas de surenchère mutuelle — chacun remet une seule offre, sous pli scellé. La procédure à plusieurs tours se situe entre les deux : le prix monte par paliers, mais de manière plus contrôlée.
Les banques ne financent que jusqu'à 80 % de leur propre estimation — la différence par rapport à l'offre constitue des fonds propres. Pour une estimation bancaire de CHF 1 mio, il vous faut CHF 200'000 (20 %) par rapport à la valeur estimée. Si le prix d'achat dépasse cette valeur de 20 %, le besoin en fonds propres grimpe à CHF 400'000 (33 %), et à 25 % au-dessus, à CHF 450'000 (36 %). En outre, la banque calcule la capacité financière (Tragbarkeit) avec un taux d'intérêt théorique de 5 % ; les charges de logement ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. Important : la capacité financière se fonde sur le prix d'achat, et non sur l'estimation bancaire.
Non. Une procédure d'enchères n'est pas une enchère au sens de l'art. 229 CO, et le vendeur n'est pas tenu d'accepter l'offre la plus élevée. L'offre reste juridiquement non contraignante tant qu'aucun contrat de vente n'a été authentifié par un notaire — seul l'acte authentique selon l'art. 216 CO crée un engagement contraignant. Prudence avec les contrats de réservation (Reservationsvertrag) : ils peuvent prévoir des peines conventionnelles (Konventionalstrafe) élevées et devraient être examinés par un avocat avant signature.
Pour les personnes sans nationalité suisse ou sans autorisation d'établissement C, les restrictions de la Lex Koller (LFAIE) s'appliquent en plus. Les procédures d'enchères apparaissent de plus en plus aussi sur le marché locatif à Zurich, Genève et Bâle — dans une zone juridiquement grise. Le loyer initial peut être contesté dans les 30 jours suivant l'emménagement auprès de l'autorité de conciliation (Schlichtungsbehörde) s'il est abusif (art. 270 CO). Les procédures d'enchères numériques ne représentent actuellement qu'environ 5 % de toutes les procédures.