Le calculateur de Tragbarkeit indique si une banque considérera vraisemblablement une Hypothek souhaitée comme supportable. Le facteur déterminant n’est pas le taux d’intérêt actuel, mais un calcul de stress avec un taux d’intérêt théorique, des frais accessoires et l’amortissement. En Suisse, la valeur indicative est la suivante: les coûts annuels du logement ne doivent pas dépasser environ 33% du revenu brut du ménage. En parallèle, le financement exige en règle générale au moins 20% d’Eigenkapital. Le calculateur convient pour une première estimation avant la recherche immobilière, avant une offre ou comme contrôle de plausibilité en complément d’un calculateur d’hypothèque et d’une comparaison des taux hypothécaires.
La Tragbarkeit mesure si un ménage peut assumer durablement les coûts courants d’une Hypothek. Les banques calculent de manière plus prudente que le marché réel: elles ne vérifient pas seulement la charge d’intérêt effective, mais aussi les intérêts théoriques, l’entretien, les frais accessoires et l’amortissement prescrit. Le revenu brut des personnes emprunteuses est déterminant. Pour les couples, les deux revenus ne sont généralement pris en compte que si les deux personnes répondent comme débiteurs solidaires. Les bonus, commissions ou revenus variables ne sont souvent pris en compte que partiellement. Un calculateur de Tragbarkeit ne remplace pas un examen de crédit contraignant, mais montre tôt si le prix d’achat, l’Eigenkapital et le revenu sont réalistes ensemble.
La principale règle empirique est la suivante: les coûts théoriques du logement devraient représenter au maximum 33% du revenu brut du ménage. Certaines banques appliquent des limites plus strictes d’environ 30% dans les cas serrés. Pour le calcul des intérêts, les établissements utilisent généralement 4.5% à 5%, même si les taux hypothécaires effectifs en 2026 sont nettement plus bas. En mai 2026, les taux indicatifs suisses se situaient par exemple autour de 1.33% pour les Festhypotheken à 5 ans et de 1.54% pour les Festhypotheken à 10 ans. Le taux de 5% constitue un coussin de sécurité en cas de hausse des taux et correspond au standard sectoriel suisse établi.
Pour un logement en propriété à usage propre, les banques suisses exigent en règle générale au moins 20% d’Eigenkapital. Cette exigence minimale s’appuie sur l’autorégulation de l’Association suisse des banquiers, abrégée SBVg, reconnue par la FINMA. Au moins 10% du prix d’achat doivent provenir de fonds propres durs, c’est-à-dire pas d’un retrait anticipé ni d’une mise en gage de la Pensionskasse. Sont typiquement considérés comme fonds durs l’épargne, la Säule 3a, les titres, les héritages ou les donations. Les 10% restants peuvent aussi être financés via le 2e pilier. Pour les immeubles de rendement, des règles plus strictes s’appliquent depuis le 1er janvier 2025, avec au moins 25% d’Eigenkapital.
Pour un prix d’achat de CHF 1'000'000 et 20% d’Eigenkapital, la Hypothek s’élève à CHF 800'000. La banque calcule avec un taux d’intérêt théorique de 5%, soit CHF 40'000 par an. À cela s’ajoutent les frais accessoires et l’entretien, généralement de 1% de la valeur du bien, soit CHF 10'000. La deuxième Hypothek de CHF 150'000 doit être amortie dans les 15 ans afin de ramener le taux d’avance à 65%, ce qui représente CHF 10'000 par an. Les coûts théoriques du logement s’élèvent donc à CHF 60'000. Avec la règle des 33%, le ménage a besoin d’environ CHF 182'000 de revenu brut.
La Tragbarkeit s’améliore lorsque la Hypothek diminue ou que davantage de revenus sont pris en compte. Un retrait anticipé de la Pensionskasse peut réduire le taux d’avance, mais ne compte pas dans les au moins 10% de fonds propres durs. L’amortissement indirect via la Säule 3a est souvent intéressant fiscalement: les salariés avec Pensionskasse peuvent verser au maximum CHF 7'258 en 2026, les indépendants sans Pensionskasse CHF 36'288. Le versement est déductible, tandis que la dette hypothécaire et donc la déduction des intérêts passifs subsistent. Pour les couples, l’engagement solidaire peut aider, car les banques prennent alors en compte les deux revenus; sans responsabilité commune, un seul revenu est souvent retenu.
Depuis le 1er janvier 2025, la troisième révision des directives SBVg reconnues par la FINMA relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires est en vigueur. Pour les logements en propriété à usage propre, les 20% d’Eigenkapital et l’amortissement jusqu’à un taux d’avance de 65% dans les 15 ans restent inchangés. Les règles ont été durcies pour les immeubles de rendement: au moins 25% d’Eigenkapital et amortissement dans les 10 ans. En outre, la réforme de l’Eigenmietwert modifie la logique fiscale. Selon l’EFD, l’Eigenmietwert pour les logements en propriété occupés par leur propriétaire devrait disparaître au 1er janvier 2029; les déductions des intérêts passifs et de l’entretien disparaîtront alors elles aussi en grande partie. Cela concerne les calculateurs hypothécaires, les décisions d’amortissement et les stratégies indirectes de Säule 3a.