Une vente immobilière suisse dure typiquement de 3 à 6 mois, de la préparation à l'inscription au registre foncier ; dans les emplacements recherchés comme la ville de Zurich, au bord du lac de Zurich, à Genève ou ZG, 2 à 3 mois sont réalistes, et 6 à 12 mois pour des biens exceptionnels. La commission de courtage usuelle se situe à 2–3 % du prix de vente (1.5–2 % pour les immeubles à plusieurs logements ou les biens haut de gamme), les frais de vente totaux y compris impôts et notaire à 3–5 %. L'achat d'un immeuble requiert impérativement l'acte authentique (art. 216 CO / art. 657 CC). Ce guide vous accompagne à travers les sept phases de la vente.
Dans la pratique du marché suisse, c'est presque toujours le vendeur qui supporte la commission de 2–3 % du prix de vente (1.5–2 % pour les immeubles à plusieurs logements resp. les biens de rendement). Pour 1.2 mio CHF, cela représente 24'000–36'000 CHF. Elle est déduite du produit de la vente et est déductible comme dépense de vente au titre de l'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer). Un report sur l'acheteur est atypique et devrait être convenu explicitement. Selon l'art. 417 CO, un salaire de courtage excessif peut, sur requête, être réduit par le juge — régulièrement réduit pour des commissions supérieures à 5 %.
L'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer) est prélevé sur la différence entre le prix de vente et (le prix d'acquisition + les investissements augmentant la valeur + les frais de vente). Il est cantonal/communal et progressif : dans le canton de Zurich, entre 10 % (petits gains) et 40 % (gains élevés au-delà de 100'000 CHF). S'y ajoute un supplément de 50 % pour une durée de détention inférieure à 1 an, 25 % entre 1 et 2 ans — à l'inverse, une réduction de 3 % par an dès la 5e année de détention, au maximum 50 %. En cas de remploi (Ersatzbeschaffung), un report d'imposition peut être invoqué.
Des documents complets vendent 20 à 40 % plus vite. Sont obligatoires : un extrait du registre foncier actuel (max. 3 mois), le plan cadastral, les plans, le permis de construire (Baubewilligung, si disponible), le répertoire des servitudes et, en propriété par étages (PPE), le règlement, l'acte constitutif, les 3 derniers procès-verbaux ainsi que l'état du fonds de rénovation. S'y ajoute le CECB/certificat énergétique dans les cantons soumis à l'obligation CECB. En l'absence de documents, la banque de financement se retire et la vente prend du retard de plusieurs semaines.
Définissez trois prix et ne communiquez que le premier : le prix d'offre (prix d'annonce), typiquement 3 à 5 % au-dessus du prix cible comme marge de négociation ; le prix cible comme conclusion réaliste attendue après 4 à 8 semaines de commercialisation ; le seuil de douleur, règle empirique 5 à 8 % en dessous du prix cible. Les méthodes d'évaluation vont de l'évaluation hédoniste en ligne (± 10–15 %, CHF 0–100) à l'expertise de la valeur vénale (Verkehrswert) (± 3–7 %, CHF 1'500–4'500). La stratégie « fixer haut et négocier à la baisse » est statistiquement la pire approche.
La vente en propre ne coûte que des frais de plateforme de CHF 200–800 plus photos/notaire à se procurer soi-même, mais mobilise le vendeur 40 à 80 heures sur 3 à 6 mois et obtient, en cas de commercialisation faible, statistiquement des prix en moyenne 2 à 5 % inférieurs. Le courtier coûte 2–3 % de commission, mais apporte un vivier d'acheteurs et la conduite des négociations. Des photos professionnelles sont le plus grand levier : les annonces qui en disposent sont cliquées 5 à 10× plus souvent ; investissement CHF 400–1'500 pour un photographe immobilier.
La conclusion se fait chez le notaire (OR Art. 216 / ZGB Art. 657). Outre la Grundstückgewinnsteuer (impôt sur les gains immobiliers, à la charge du vendeur, 10–40 % du gain), la Handänderungssteuer (droit de mutation) s'applique : 0–3 % du prix de vente, abolie dans le canton de Zurich (ZH) depuis 2005 (0 %), de même qu'à Schwyz (SZ) et Schaffhouse (SH) ; Berne (BE) prélève environ 1,8 %. Les frais de notaire s'élèvent à 0,1–0,5 %, les émoluments du Grundbuch (registre foncier) à 0,1–0,3 %. Sur la Maklerprovision (commission de courtage), une MWST (TVA) de 8,1 % s'ajoute lorsque le courtier y est assujetti. Un acompte doit impérativement être versé sur un Treuhandkonto (compte fiduciaire) notarial.