Kontrolna lista za kupovinu kuće u Švajcarskoj: 47 tačaka provere u 5 faza

47 tačaka provere obezbeđuje kupovinu kuće u Švajcarskoj – raspoređenih u 5 faza: 7 tačaka pre potrage, 15 pri razgledanju, 12 u dubinskoj proveri (Due Diligence), 8 kod ugovora o kupoprodaji i 5 nakon kupovine. Finansijski važe dve čvrste granice: najmanje 20 % sopstvenog kapitala i kalkulatorni troškovi stanovanja od najviše 33 % bruto prihoda. Nakon kupovine treba da ostane CHF 30'000–50'000 kao rezerva. Od ponude do prenosa svojine obično prolazi 3–6 meseci.

Koliko sopstvenog kapitala i koju priuštivost mi treba?

Potrebno je najmanje 20 % sopstvenog kapitala; kalkulatorni troškovi stanovanja smeju da iznose najviše 33 % bruto prihoda. Sopstveni kapital može se sastaviti iz ušteđevine, stuba 3a, penzionog fonda (Pensionskasse) ili nasledne predujmice. Nakon kupovine treba da ostane CHF 30'000–50'000 kao rezerva. U kantonu Cirih poreska stopa opština (Steuerfuss) varira između 70 i 130 % – poređenje se isplati pre potrage.

Na šta moram da pazim pri razgledanju?

Odvojite za svako razgledanje najmanje 60–90 minuta i razgledajte objekat dva puta – jednom sa građevinskim veštakom. Presudan je preostali vek trajanja: krovovi traju 30–50 godina, prozori 25–30 godina. Proverite podrum na vlagu i plesan kao i elektriku na FI zaštitni prekidač. Buku sa ulice, iz vazduha i sa pruge treba da testirate u različito doba dana i vikendom.

Koliko košta kupovina kuće dodatno uz cenu?

Računajte sa 3–5 % kupoprodajne cene za sporedne troškove: porez na promet nepokretnosti (zavisno od kantona 1–3 %), takse zemljišne knjige, notarski troškovi i eventualna posrednička provizija. U kantonu Cirih porez na promet nepokretnosti je ukinut. Tu je i profesionalna građevinska procena za CHF 1'500–3'000. Za tekuće održavanje trebalo bi godišnje budžetirati oko 1 % kupoprodajne cene.

Koje pravne tačke spadaju u ugovor o kupoprodaji?

U Švajcarskoj je notarska overa ugovora o kupoprodaji zakonski propisana. Pregovarajte klauzulu o isključenju garancije «kako viđeno i razgledano» i obezbedite sebi rezervu finansiranja kao pravo na odustanak ako hipoteka ne bude odobrena. Pustite da nacrt dodatno proveri nezavisan advokat – notar je obavezan na neutralnost i ne zastupa nijednu stranu.

Koliko traje kupovina kuće u Švajcarskoj?

Od prve ponude do prenosa svojine obično prolazi 3–6 meseci. Od toga oko 2–4 nedelje otpada na dubinsku proveru (Due Diligence), 2–4 nedelje na finansiranje i 4–8 nedelja na upis u zemljišnu knjigu. U dubinskoj proveri proveravate između ostalog izvod iz zemljišne knjige, građevinsku zonu (BZO), katastar zagađenih lokacija (KbS), kartu opasnosti od poplava kao i buku iz vazduha i sa ulice.