Imputirana renta (Eigenmietwert) je notivni prihod od zakupa koji vlasnici nekretnina u Švajcarskoj moraju da prijave kao prihod — čak i kada sami žive u nekretnini. Od 2026. tipični vlasnici porodičnih kuća plaćaju CHF 1.500–4.500 poreza na imputiranu rentu godišnje, u zavisnosti od lokacije i poreske stope. Birači su 28. septembra 2025. odobrili njeno ukidanje sa 57,7% za; Savezni savet je odredio da promena stupa na snagu 1. januara 2029. Do kraja 2028. i dalje važe trenutna pravila. Ovaj vodič objašnjava obračun, poreski efekat i šta reforma znači za kupce.
Eigenmietwert je fiktivna tržišna kirija koju biste kao vlasnik nekretnine koju sami koristite teoretski ostvarili. Ona se dodaje oporezivom prihodu, a kompenzuje se odbicima za kamate na hipoteku i troškove održavanja. Ideja iza toga: podstanari plaćaju kiriju iz već oporezovanog prihoda — vlasnici sebi tu kiriju „štede” i zato bi trebalo da budu oporezovani jednako. To je švajcarska posebnost — većina evropskih zemalja nikada nije uvela Eigenmietwert.
Metoda se razlikuje od kantona do kantona. U kantonu Zürich uzima se oko 3.5 % poreske vrednosti, u Bern 4.0 %, u Zug 3.2 %. Savezni porez obračunava se jedinstveno po paušalnom postupku (tipično 60-70 % tržišne vrednosti najma). Primer: stan u vlasništvu sa poreskom vrednošću CHF 800'000 u Zürich → Eigenmietwert ~CHF 28'000/godišnje. Kod granične poreske stope od 30 %: CHF 8'400 dodatnog poreza godišnje.
Tri glavna odbitka smanjuju poreski efekat: kamate na hipoteku (u potpunosti odbitne), troškovi održavanja (ili paušalno 20 % od Eigenmietwert ili stvarni troškovi — u zavisnosti od toga šta je povoljnije), kao i sporedni troškovi nekretnine u nekim kantonima. Kod zaduženosti od 80 % uz kamatnu stopu od 1.65 % to već znači CHF 10'500 kamata — što više nego kompenzuje Eigenmietwert. Sa poreske tačke gledišta, opterećenje zbog vlasništva nad nekretninom može čak imati negativan efekat (poreska ušteda).
Kod visoke zaduženosti (80 %+) sa visokim kamatama, poreski efekat je neutralan ili čak pozitivan. Kod niske zaduženosti (ispod 50 %) i niskih kamata, Eigenmietwert se, naprotiv, u potpunosti primenjuje: plaćate porez na fiktivnu kiriju, bez odgovarajućih odbitaka. Posledica: mnogi vlasnici namerno zadržavaju umerenu hipoteku (66.7 % zaduženosti, 1. hipoteka) kako bi osigurali poresku optimizaciju.
Birači su odobrili ukidanje 28. septembra 2025. (57,7% za, kantonalna većina 16,5 prema 6,5); Savezni savet je 1. aprila 2026. odredio da stupa na snagu 1. januara 2029. Ključne tačke: imputirana renta otpada za primarne i druge domove u kojima vlasnik stanuje. Zauzvrat, hipotekarne kamate na nekretnine u kojima vlasnik stanuje u načelu više nisu odbitne, a otpadaju i odbici za održavanje i renovaciju. Prvi kupci dobijaju privremeni odbitak kamata (najviše CHF 10.000 za parove / CHF 5.000 za samce, opada 10% godišnje, nula nakon deset godina). Kantoni mogu da uvedu novi porez na nepokretnosti za druge domove. Sve u svemu: vlasnici sa niskim stepenom zaduženosti imaju veliku korist, a oni sa visokim zaduženjem najčešće gube.
Tokom prelaznog perioda do kraja 2028. isplati se optimizovana strategija hipoteke i renovacije: ako planirate veće renovacije koje održavaju vrednost, izvedite ih pre 2029. dok troškovi ostaju odbitni. Pošto hipotekarne kamate na nekretnine u kojima vlasnik stanuje nakon promene sistema više nisu odbitne, logika se pomera sa maksimalne zaduženosti ka otplati. Važno: uračunajte reformu u svoje dugoročno finansijsko planiranje — zaduženost od 80% vrednosti nekretnine biće od 2029. poreski manje isplativa nego što je danas.