Eigenmietwert je fiktivni prihod od najma koji vlasnici nekretnina za sopstveno stanovanje u Švajcarskoj moraju da oporezuju kao prihod — čak i ako sami žive u kući. Trenutno (maj 2026) tipični vlasnici porodičnih kuća plaćaju CHF 1'500-4'500 godišnjeg poreza na Eigenmietwert, u zavisnosti od mesta stanovanja i poreske stope. Švajcarski parlament je u martu 2026 odlučio o ukidanju, a stupanje na snagu se očekuje 2028. Do tada važe stara pravila. Ovaj vodič objašnjava obračun, poreski efekat i šta reforma znači za kupce.
Eigenmietwert je fiktivna tržišna kirija koju biste kao vlasnik nekretnine koju sami koristite teoretski ostvarili. Ona se dodaje oporezivom prihodu, a kompenzuje se odbicima za kamate na hipoteku i troškove održavanja. Ideja iza toga: podstanari plaćaju kiriju iz već oporezovanog prihoda — vlasnici sebi tu kiriju „štede” i zato bi trebalo da budu oporezovani jednako. To je švajcarska posebnost — većina evropskih zemalja nikada nije uvela Eigenmietwert.
Metoda se razlikuje od kantona do kantona. U kantonu Zürich uzima se oko 3.5 % poreske vrednosti, u Bern 4.0 %, u Zug 3.2 %. Savezni porez obračunava se jedinstveno po paušalnom postupku (tipično 60-70 % tržišne vrednosti najma). Primer: stan u vlasništvu sa poreskom vrednošću CHF 800'000 u Zürich → Eigenmietwert ~CHF 28'000/godišnje. Kod granične poreske stope od 30 %: CHF 8'400 dodatnog poreza godišnje.
Tri glavna odbitka smanjuju poreski efekat: kamate na hipoteku (u potpunosti odbitne), troškovi održavanja (ili paušalno 20 % od Eigenmietwert ili stvarni troškovi — u zavisnosti od toga šta je povoljnije), kao i sporedni troškovi nekretnine u nekim kantonima. Kod zaduženosti od 80 % uz kamatnu stopu od 1.65 % to već znači CHF 10'500 kamata — što više nego kompenzuje Eigenmietwert. Sa poreske tačke gledišta, opterećenje zbog vlasništva nad nekretninom može čak imati negativan efekat (poreska ušteda).
Kod visoke zaduženosti (80 %+) sa visokim kamatama, poreski efekat je neutralan ili čak pozitivan. Kod niske zaduženosti (ispod 50 %) i niskih kamata, Eigenmietwert se, naprotiv, u potpunosti primenjuje: plaćate porez na fiktivnu kiriju, bez odgovarajućih odbitaka. Posledica: mnogi vlasnici namerno zadržavaju umerenu hipoteku (66.7 % zaduženosti, 1. hipoteka) kako bi osigurali poresku optimizaciju.
Reformu je parlament usvojio 15. marta 2026, a stupanje na snagu se očekuje 2028. Ključne tačke: ukidanje Eigenmietwert za prve nekretnine koje vlasnici sami koriste. Zauzvrat, kamate na hipoteku više neće biti odbitne — kao kompenzacija za izgubljene poreske prihode. Za druge nekretnine Eigenmietwert ostaje. U konačnom zbiru: niska zaduženost snažno profitira, dok visoka zaduženost uglavnom gubi.
U prelaznom periodu do 2028 isplati se optimizovana strategija hipoteke. Neke banke već nude „reformske opcije”: hipoteke koje nakon stupanja na snagu mogu fleksibilno da se prilagode novim pravilima (opcija otplate ili zadržavanja). Važno: uzmite reformu u obzir u dugoročnom finansijskom planiranju — zaduženost od 80 % se posle 2028 isplati manje nego danas.