Поземельная книга (Grundbuch) — это официальный, публичный реестр всех примерно 5 млн земельных участков Швейцарии (Art. 942 ZGB), который ведут около 2'300 коммунальных ведомств Grundbuch. Она документирует собственность (Раздел I), сервитуты и земельные обременения (Раздел II), залоговые права (Раздел III), а также пометки. Выписка из Grundbuch стоит в зависимости от кантона CHF 30–80 и незаменима при любой покупке недвижимости. Внесение записи после заключения договора занимает 2–8 недель. Действует принцип публичной достоверности: что внесено, то и действует — даже если это не соответствует фактическому правовому положению.
Поземельная книга делится на описание состава (номер участка, площадь, расположение, вид) и три раздела: Раздел I (собственность: собственник, основание и дата приобретения), Раздел II (сервитуты и земельные обременения: права прохода, запреты на строительство, узуфрукт, права проживания) и Раздел III (залоговые права: Schuldbriefe, ипотечные обязательства Grundpfandverschreibungen). Дополнительно пометки фиксируют предварительные записи (Vormerkungen), права застройки (Baurechte) и преимущественные права покупки (Vorkaufsrechte). Покупателям следует особенно проверять Раздел II, так как обременения могут снижать стоимость.
В кантоне Zürich простая выписка (только собственник и описание участка) стоит CHF 15–30, полная выписка всех разделов CHF 30–60 и историческая выписка всех прежних собственников CHF 50–100. Немедленный онлайн-запрос через TERRIS ZH (без заверения) стоит CHF 10–20. По всей Швейцарии расходы на выписку составляют CHF 30–80 в зависимости от кантона.
Сервитуты — это зарегистрированные права третьих лиц на земельный участок: право прохода/проезда, право строительства ближе границы, право прокладки коммуникаций, узуфрукт, право проживания, а также запреты на посадку или строительство. Они могут ограничивать использование и влиять на стоимость. Важно: сервитуты действуют также в отношении нового собственника и не могут быть погашены в одностороннем порядке — только с согласия управомоченного лица или в судебном порядке.
В кантоне Zürich сбор за переход права собственности составляет 0.1% от цены покупки (диапазон по CH 0.1–0.4%), а за оформление Schuldbrief — 0.15% от суммы Schuldbrief (CH 0.1–0.3%). Передача Schuldbrief стоит CHF 200–500 (CH 200–600), погашение залогового права CHF 100–300 (CH 100–400). Сборы возникают при каждой смене собственника и варьируются по кантонам.
Раздел I указывает четыре формы собственности: единоличная собственность (Alleineigentum, одно физическое или юридическое лицо), долевая собственность (Miteigentum) с определёнными долями (Art. 646 ZGB, например, сожительство, братья и сёстры или инвесторы), совместная собственность (Gesamteigentum) без долей (супруги в режиме общности имущества, наследственное сообщество) и поэтажная собственность Stockwerkeigentum (особая собственность плюс доля долевой собственности, типична для квартир в собственность). При Stockwerkeigentum покупателям следует проверять Wertquote и особые права.
Право собственности на недвижимость возникает только с внесением записи в Grundbuch, а не уже с договором купли-продажи. Внесение записи после заключения договора занимает 2–8 недель. Перед покупкой покупателям следует заказать полную выписку, проверить собственника в Разделе I, выяснить сервитуты и залоговые права, проверить пометки, сверить кадастровый план и при неясностях проконсультироваться с нотариусом или адвокатом.