Калькулятор Hypothek показывает не только процентную ставку, но и текущую нагрузку из процентов, амортизации и дополнительных расходов. Для жилой недвижимости в Швейцарии решающими являются Belehnung, Tragbarkeit и срок. Калькулятор Hypothek подходит для первых вариантов с Festhypothek, SARON-Hypothek или Forward-Hypothek; калькулятор Tragbarkeit дополнительно проверяет стресс-расчет FINMA/SBVg. Для актуальных предложений следует использовать сравнение ипотечных ставок, потому что банковские маржи, кредитоспособность, расположение объекта и сроки траншей меняют эффективную ставку. Важна также планировка после 2029 года: с реформой Eigenmietwert меняются налоговые вычеты и, следовательно, логика амортизации.
Festhypothek имеет фиксированный срок, обычно от 2 до 15 лет, и процентную ставку, зафиксированную при заключении. Она обеспечивает определенность бюджета, но при досрочном расторжении связана с компенсацией за досрочное погашение. SARON-Hypothek является переменной: ставка обычно рассчитывается каждые три месяца на основе Compounded SARON плюс банковская маржа. В мае 2026 года Compounded SARON составляет примерно -0.05%, обычные маржи находятся в диапазоне от 0.80 до 1.50%. Переменная Hypothek сегодня чаще всего дороже и в значительной степени заменена SARON. Forward-Hypothek фиксирует сегодняшнюю ставку за период до 24 месяцев до выплаты, часто с небольшой премией.
В мае 2026 года швейцарский рынок показывает низкие, но не бесплатные Hypothek. Согласно агрегации hypotheke.ch по более чем 50 провайдерам, ориентировочные значения составляют около 1.10% для 2 лет, 1.33% для 5 лет и 1.54% для 10 лет Festhypothek. Ключевая ставка SNB находится на уровне 0.0%, ожидания на 2026 год в основном стабильные. SARON-Hypotheken часто обходятся all-in примерно в 0.75–1.30%, в зависимости от маржи и модели. Для корректного сравнения важна не только самая низкая процентная ставка, но и обязанность амортизации, комиссии, транширование и возможности смены.
Эффективная ежемесячная нагрузка состоит из процентов по Hypothek, предписанной амортизации и дополнительных расходов. Однако для Tragbarkeit банки согласно FINMA/SBVg используют стресс-расчет: 5% расчетной процентной ставки, 1% дополнительных расходов в год и амортизация вместе обычно не должны превышать 33% валового дохода. Пример: цена покупки CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000. При 5% расчетной процентной ставке возникают процентные расходы CHF 40'000 плюс CHF 10'000 дополнительных расходов. Вторая Hypothek в размере CHF 150'000 должна быть амортизирована до 65% Belehnung, то есть максимум за 15 лет примерно по CHF 10'000 в год.
Hypothek можно заключить с одним сроком или разделить на две-три транши. Типичная лестница, например, — по одной трети на 5, 10 и 15 лет. Благодаря этому вся задолженность не подлежит продлению в неблагоприятный год процентных ставок. Такая стратегия часто становится целесообразной примерно от CHF 500'000 ипотечной задолженности, потому что при меньших суммах несколько траншей дают небольшой эффект. Недостаток: на практике все транши обычно остаются у одного и того же провайдера, пока одна из траншей еще действует. Такая привязка затрудняет смену банка и может ослабить переговорную позицию при продлении.
При прямой амортизации Hypothek регулярно уменьшается. За счет этого снижаются процентные расходы и вычет процентов по долгу. При непрямой амортизации средства возвращаются не банку, а перечисляются в заложенную Säule 3a; Hypothek остается на прежнем уровне. В 2026 году максимальный вычет 3a составляет CHF 7'258 для занятых лиц с Pensionskasse и CHF 36'288 для самозанятых без Pensionskasse. Непрямая амортизация может быть выгодна примерно с предельной налоговой ставки 25%, потому что взносы 3a подлежат вычету, а вычет процентов по долгу сохраняется. После 2029 года этот расчет станет слабее, поскольку вычет для жилой недвижимости, используемой владельцем, отменяется.
Швейцарские избиратели приняли реформу Eigenmietwert 28 сентября 2025 года с 57.7% голосов «за». EFD установил вступление в силу на 1 января 2029 года. С этого момента Eigenmietwert для основного места жительства отменяется. Одновременно для жилой недвижимости, используемой владельцем, в принципе исчезают вычет процентов по долгу и вычет расходов на содержание. Кантоны могут ввести объектный налог для второй недвижимости. Для калькуляторов Hypothek и планирования амортизации это означает: низкая ипотечная задолженность становится менее невыгодной с налоговой точки зрения, прямая амортизация становится привлекательнее, а стратегии 3a следует рассчитывать с налоговым сравнением до и после 2029 года.