Около 15–20 % всей жилой недвижимости в Швейцарии продаётся через тендерную процедуру (Bieterverfahren) — и эта доля растёт, прежде всего в Цюрихе, Женеве и Базеле. Примерно 66 % процедур заканчиваются продажей, а итоговая цена обычно на 15–20 % выше ориентировочной цены (Richtpreis). От старта до нотариуса проходит около 14 недель. Процедура законодательно не урегулирована; применяются общие положения OR и ZGB. Предложение становится обязывающим только после нотариального удостоверения договора купли-продажи (Art. 216 OR).
В востребованных локациях Цюриха надбавки часто составляют 10–20 % выше ориентировочной цены (Richtpreis); итоговая цена нередко на 5–20 % выше рыночной стоимости. Многие маклеры намеренно устанавливают Richtpreis на 10–20 % ниже фактической рыночной стоимости (эффект якоря), чтобы привлечь как можно больше участников и максимизировать конкуренцию. В среднем участники платят на 5–15 % больше, чем при продаже по фиксированной цене. Поэтому делайте ставку, исходя из собственной оценки, а не из Richtpreis.
Открытая и цифровая процедура (с таймером) обычно создают наибольшее конкурентное и эмоциональное давление и сильнее всего толкают цену вверх. Закрытые процедуры с запечатанными предложениями (sealed-bid) часто приводят к более выгодному результату, поскольку отсутствует взаимное накручивание — каждый подаёт единственное запечатанное предложение. Многораундовая процедура находится посередине: цена растёт постепенно, но более контролируемо.
Банки финансируют лишь до 80 % собственной оценки — разница до суммы предложения должна покрываться собственным капиталом. При банковской оценке в CHF 1 млн вам потребуется к оценочной стоимости CHF 200'000 (20 %). Если цена покупки на 20 % выше, потребность в собственном капитале возрастает до CHF 400'000 (33 %), при превышении на 25 % — до CHF 450'000 (36 %). Кроме того, банк рассчитывает доступность (Tragbarkeit) по калькуляционной ставке 5 %; расходы на жильё не должны превышать 33 % валового дохода. Важно: доступность рассчитывается от цены покупки, а не от банковской оценки.
Нет. Тендерная процедура не является аукционом в смысле Art. 229 OR, и продавец не обязан принимать наивысшее предложение. Предложение остаётся юридически необязывающим до тех пор, пока договор купли-продажи не удостоверен нотариально — только публичное удостоверение по Art. 216 OR создаёт обязывающее обязательство. Будьте осторожны с резервационными договорами (Reservationsvertrag): они могут предусматривать высокие договорные неустойки (Konventionalstrafe) и должны быть проверены юристом до подписания.
Для лиц без швейцарского гражданства или вида на жительство C дополнительно действуют ограничения Lex Koller (BewG). Тендерные процедуры всё чаще появляются и на рынке аренды в Цюрихе, Женеве и Базеле — в правовой серой зоне. Начальную арендную плату можно оспорить в течение 30 дней после заселения в согласительном органе (Schlichtungsbehörde), если она злоупотребительна (Art. 270 OR). Цифровые тендерные процедуры сейчас составляют лишь около 5 % всех процедур.