Калькулятор Tragbarkeit показывает, сочтёт ли банк желаемую Hypothek, вероятно, приемлемой с точки зрения Tragbarkeit. Решающее значение имеет не текущая процентная ставка, а стресс-расчёт с калькуляционной ставкой, дополнительными расходами и амортизацией. В Швейцарии ориентир таков: ежегодные расходы на жильё не должны превышать примерно 33% валового дохода домохозяйства. Одновременно финансирование, как правило, требует не менее 20% Eigenkapital. Калькулятор подходит для первой оценки перед поиском недвижимости, перед запросом оферты или как проверка правдоподобия наряду с калькулятором Hypothek и сравнением ставок по Hypothek.
Tragbarkeit измеряет, может ли домохозяйство долгосрочно нести текущие расходы по Hypothek. Банки рассчитывают при этом консервативнее, чем фактический рынок: они проверяют не только эффективную процентную нагрузку, но и калькуляционные проценты, содержание, дополнительные расходы и предписанную амортизацию. Определяющим является валовой доход лиц, берущих кредит. У пар оба дохода обычно учитываются только в том случае, если оба несут ответственность как солидарные должники. Бонусы, комиссии или переменные доходы часто учитываются лишь частично. Калькулятор Tragbarkeit не заменяет обязательную кредитную проверку, но заранее показывает, насколько реалистично сочетаются цена покупки, Eigenkapital и доход.
Главное практическое правило: калькуляционные расходы на жильё должны составлять не более 33% валового дохода домохозяйства. В отдельных пограничных случаях банки применяют более строгие пределы около 30%. Для расчёта процентов учреждения обычно используют 4.5% до 5%, хотя эффективные ставки по Hypothek в 2026 значительно ниже. В мае 2026 индикативные швейцарские ставки составляли примерно 1.33% для 5-летних Festhypothek и 1.54% для 10-летних Festhypothek. Ставка 5% формирует запас безопасности на случай роста процентов и соответствует устоявшемуся отраслевому стандарту Швейцарии.
Для жилья, используемого владельцем, швейцарские банки, как правило, требуют не менее 20% Eigenkapital. Это минимальное требование опирается на признанное FINMA саморегулирование Швейцарской ассоциации банкиров, сокращённо SBVg. Не менее 10% цены покупки должны поступать из твёрдых собственных средств, то есть не из досрочного изъятия или залога Pensionskasse. К твёрдым средствам обычно относятся сбережения, Säule 3a, ценные бумаги, наследство или дарения. Оставшиеся 10% могут также финансироваться через 2. Säule. Для доходных объектов с 1. Januar 2025 действуют более строгие правила: не менее 25% Eigenkapital.
При цене покупки CHF 1'000'000 и 20% Eigenkapital сумма Hypothek составляет CHF 800'000. Банк рассчитывает с калькуляционной ставкой 5%, то есть CHF 40'000 в год. К этому добавляются дополнительные расходы и содержание, обычно 1% стоимости объекта, то есть CHF 10'000. Вторая Hypothek в размере CHF 150'000 должна быть амортизирована в течение 15 лет до 65% Belehnung, что даёт CHF 10'000 в год. Таким образом, калькуляционные расходы на жильё составляют CHF 60'000. При правиле 33% домохозяйству требуется около CHF 182'000 валового дохода.
Tragbarkeit улучшается, если снижается Hypothek или учитывается больший доход. Досрочное изъятие из Pensionskasse может уменьшить Belehnung, но не засчитывается в минимальные 10% твёрдых Eigenkapital. Косвенная амортизация через Säule 3a часто привлекательна с налоговой точки зрения: наёмные работники с Pensionskasse в 2026 могут внести максимум CHF 7'258, самозанятые без Pensionskasse — CHF 36'288. Взнос подлежит вычету, тогда как долг по Hypothek и, соответственно, вычет процентов по долгу сохраняются. Для пар солидарный долг может помочь, поскольку банки тогда учитывают оба дохода; без совместной ответственности часто учитывается только один доход.
С 1. Januar 2025 действует третья редакция признанных FINMA директив SBVg о минимальных требованиях к финансированию Hypothek. Для жилья, используемого владельцем, 20% Eigenkapital и амортизация до 65% Belehnung в течение 15 лет остаются без изменений. Требования к доходным объектам были ужесточены: не менее 25% Eigenkapital и амортизация в течение 10 лет. Дополнительно реформа Eigenmietwert меняет налоговую логику. Согласно EFD, Eigenmietwert для жилья, занимаемого владельцем, предположительно отменяется с 1. Januar 2029; вместе с этим в значительной мере исчезают вычеты процентов по долгу и расходов на содержание. Это затрагивает калькуляторы Hypothek, решения об амортизации и косвенные стратегии Säule 3a.