Швейцарская продажа недвижимости от подготовки до записи в поземельной книге обычно длится 3–6 месяцев; в востребованных локациях, таких как город Цюрих, на Цюрихском озере, в Женеве или ZG, реалистичны 2–3 месяца, при исключительных объектах — 6–12 месяцев. Обычная маклерская комиссия (Courtage) составляет 2–3 % от цены продажи (1.5–2 % при многоквартирных домах или высокоценовых объектах), общие расходы на продажу включая налоги и нотариуса — 3–5 %. Покупка земли в обязательном порядке требует публичного удостоверения (OR Art. 216 / ZGB Art. 657). Это руководство проводит через все семь фаз продажи.
В швейцарской рыночной практике почти всегда продавец несёт комиссию (Courtage) 2–3 % от цены продажи (1.5–2 % при многоквартирных или доходных объектах). При 1.2 млн CHF это 24'000–36'000 CHF. Она вычитается из выручки от продажи и вычитаема как расход на продажу при налоге на прирост стоимости земли (Grundstückgewinnsteuer). Перенос на покупателя нетипичен и должен быть прямо согласован. Согласно OR Art. 417 чрезмерно высокое маклерское вознаграждение может быть по ходатайству снижено судьёй — при комиссиях свыше 5 % снижается регулярно.
Налог на прирост стоимости земли (Grundstückgewinnsteuer) взимается с разницы между ценой продажи и (ценой приобретения + повышающие стоимость инвестиции + расходы на продажу). Он кантональный/коммунальный и прогрессивный: в Kanton Zürich между 10 % (небольшие прибыли) и 40 % (высокие прибыли свыше 100'000 CHF). Плюс 50 % надбавка при сроке владения менее 1 года, 25 % при 1–2 годах — и наоборот, скидка 3 % в год начиная с 5-го года владения, максимум 50 %. При замещающем приобретении можно заявить отсрочку налога.
Полный комплект документов продаёт на 20–40 % быстрее. Обязательны: актуальная выписка из поземельной книги (не старше 3 месяцев), кадастровый план, поэтажные планы, разрешение на строительство (если доступно), перечень сервитутов, а при этажной собственности — регламент, акт учреждения, последние 3 протокола плюс состояние фонда обновления (Erneuerungsfonds). Добавляется сертификат GEAK/энергетический сертификат в кантонах с обязательством GEAK. При отсутствии документов финансирующий банк отказывается, и продажа задерживается на недели.
Определите три цены и сообщайте только первую: цену предложения (цену в объявлении), обычно на 3–5 % выше целевой цены как пространство для торга; целевую цену как реалистично ожидаемое заключение сделки после 4–8 недель маркетинга; болевой порог как правило на 5–8 % ниже целевой цены. Методы оценки варьируются от гедонистической онлайн-оценки (± 10–15 %, CHF 0–100) до заключения о рыночной стоимости (Verkehrswert) (± 3–7 %, CHF 1'500–4'500). Стратегия «установить высоко и торговаться вниз» статистически является худшим подходом.
Самостоятельная продажа стоит лишь платформенных сборов CHF 200–800 плюс самостоятельно заказанные фото/нотариус, но связывает продавца на 40–80 часов в течение 3–6 месяцев и при слабом маркетинге статистически даёт в среднем на 2–5 % более низкие цены. Маклер стоит 2–3 % комиссии, но приносит пул покупателей и ведение переговоров. Профессиональные фото — крупнейший рычаг: объявления с ними кликают в 5–10 раз чаще; инвестиция CHF 400–1'500 за фотографа недвижимости.
Сделка оформляется у нотариуса (Notar) (OR Art. 216 / ZGB Art. 657). Помимо налога на прирост стоимости недвижимости (Grundstückgewinnsteuer; уплачивает продавец, 10–40 % от прибыли) взимается налог на переход права собственности (Handänderungssteuer): 0–3 % от цены продажи, причём в кантоне Цюрих (ZH) он отменён с 2005 года (0 %), как и в Швице (SZ) и Шаффхаузене (SH); Берн (BE) взимает около 1.8 %. Нотариальные расходы составляют 0.1–0.5 %, сборы за внесение в поземельную книгу (Grundbuch) — 0.1–0.3 %. К комиссии маклера (Maklerprovision) при маклере, облагаемом НДС (MWST), добавляется 8.1 % MWST. Задаток вносится исключительно на нотариальный счёт условного депонирования (Treuhandkonto).