Dal 1983 la Lex Koller (legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, BewG, RS 211.412.41) disciplina quando gli stranieri possono acquistare immobili abitativi in Svizzera. I cittadini UE/AELS con permesso di domicilio C sono trattati come gli svizzeri e acquistano liberamente. Con il permesso di dimora B (UE/AELS o Stato terzo) è possibile acquistare l'abitazione principale nel luogo di domicilio senza autorizzazione. Gli stranieri senza domicilio possono acquistare solo abitazioni di vacanza in zone turistiche, contingentate a circa 1'500 autorizzazioni all'anno in tutta la Svizzera. Gli immobili commerciali sono esenti da autorizzazione per tutti gli stranieri.
I cittadini svizzeri e i cittadini UE/AELS con permesso C acquistano senza autorizzazione e senza restrizioni. Con il permesso B (UE/AELS o Stato terzo) è consentita l'abitazione principale nel luogo di domicilio o di lavoro senza autorizzazione, ma non una seconda abitazione. I frontalieri (permesso G) sono soggetti ad autorizzazione e possono acquistare solo un'abitazione di vacanza in una zona turistica; i dimoranti temporanei (permesso L) di regola non possono acquistare. Gli stranieri senza domicilio in Svizzera necessitano di un'autorizzazione cantonale e sono limitati alle abitazioni di vacanza contingentate.
Tutti gli stranieri con un permesso di dimora valido (B, C o Ci) possono acquistare al massimo un immobile come abitazione principale senza autorizzazione: deve trovarsi presso il luogo di lavoro o nelle vicinanze ed essere venduto in caso di trasloco. Anche le successioni sono esenti da autorizzazione, poiché il diritto successorio ha la precedenza; l'immobile ereditato non può però essere affittato come oggetto d'investimento se l'erede vive all'estero. Se un coniuge è cittadino svizzero o titolare del permesso C, l'immobile può essere intavolato su entrambi i partner.
Il contingente è di circa 1'500 autorizzazioni all'anno in tutta la Svizzera, ripartite tra i Cantoni. Gli acquisti sono consentiti solo nelle zone turistiche (Zurigo, ad esempio, no), con un massimo di 200 m² di superficie abitativa netta e 1'000 m² di superficie del fondo (variabile a seconda del Cantone). Vige un obbligo di possesso di 5 anni senza rivendita rapida; la locazione occasionale è ammessa, quella commerciale no. Dal 2012 i Comuni con oltre il 20 % di quota di abitazioni secondarie, come St. Moritz, Verbier, Gstaad o Zermatt, non possono più autorizzare nuove abitazioni secondarie.
No. La Lex Koller riguarda solo gli immobili abitativi; l'acquisto di immobili commerciali come uffici, superfici di vendita, edifici industriali o alberghi come aziende è possibile per tutti gli stranieri senza autorizzazione. Per gli immobili a uso misto, ad esempio commercio al pianterreno e abitazione ai piani superiori, valgono regole speciali: se prevale la quota commerciale, l'intero immobile può essere acquistato senza autorizzazione. In caso di dubbio, l'ufficio cantonale del registro fondiario è d'aiuto.
Se è necessaria un'autorizzazione (ad esempio per le abitazioni di vacanza), la procedura si svolge tramite l'autorità cantonale di autorizzazione. Dapprima si firma presso il notaio il contratto di compravendita con condizione sospensiva, poi si presenta la domanda con il contratto, la copia del documento d'identità e i giustificativi. L'autorità verifica il contingente, il Comune e i limiti di superficie. L'autorizzazione viene rilasciata in 4-12 settimane oppure respinta con motivazione; l'iscrizione nel registro fondiario avviene solo dopo il passaggio in giudicato.
Dopo 5-10 anni (a seconda della nazionalità) potete richiedere il permesso di domicilio C; in seguito non valgono più le restrizioni della Lex Koller. Fino ad allora, con il permesso B si può acquistare l'abitazione principale senza autorizzazione. Se il vostro partner è cittadino svizzero o titolare del permesso C, acquistate insieme senza restrizioni. Poiché la Lex Koller conosce molti casi particolari, un avvocato specializzato in diritto immobiliare e l'ufficio cantonale del registro fondiario fanno rapidamente chiarezza.