Il calcolatore della Tragbarkeit mostra se una banca valuterà presumibilmente come sostenibile una Hypothek desiderata. Determinante non è il tasso d’interesse attuale, bensì un calcolo di stress con tasso d’interesse calcolatorio, costi accessori e ammortamento. In Svizzera vale come valore indicativo: i costi abitativi annui non dovrebbero superare circa il 33% del reddito lordo dell’economia domestica. Allo stesso tempo, il finanziamento richiede di norma almeno il 20% di Eigenkapital. Il calcolatore è adatto per una prima valutazione prima della ricerca immobiliare, prima di un’offerta o come controllo di plausibilità accanto a un calcolatore ipotecario e a un confronto dei tassi ipotecari.
La Tragbarkeit misura se un’economia domestica può sostenere a lungo termine i costi correnti di una Hypothek. Le banche calcolano in modo più prudente rispetto al mercato effettivo: non verificano solo l’onere effettivo degli interessi, ma anche interessi calcolatori, manutenzione, costi accessori e l’ammortamento prescritto. Determinante è il reddito lordo delle persone che contraggono il credito. Per le coppie, entrambi i redditi sono di norma conteggiati solo se entrambe le persone rispondono come debitori solidali. Bonus, provvigioni o redditi variabili vengono spesso considerati solo parzialmente. Un calcolatore della Tragbarkeit non sostituisce una verifica del credito vincolante, ma mostra in anticipo se prezzo d’acquisto, Eigenkapital e reddito sono realisticamente compatibili.
La regola pratica più importante è: i costi abitativi calcolatori dovrebbero rappresentare al massimo il 33% del reddito lordo dell’economia domestica. Alcune banche applicano, nei casi al limite, soglie più severe di circa 30%. Per il calcolo degli interessi, gli istituti utilizzano perlopiù dal 4.5% al 5%, anche se i tassi ipotecari effettivi nel 2026 sono nettamente più bassi. Nel maggio 2026, i tassi indicativi svizzeri erano circa all’1.33% per Festhypothek a 5 anni e all’1.54% per Festhypothek a 10 anni. Il tasso del 5% costituisce un margine di sicurezza per aumenti dei tassi e corrisponde allo standard consolidato del settore svizzero.
Per la proprietà abitativa a uso proprio, le banche svizzere richiedono di norma almeno il 20% di Eigenkapital. Questo requisito minimo si basa sull’autoregolamentazione dell’Associazione svizzera dei banchieri, in breve SBVg, riconosciuta dalla FINMA. Almeno il 10% del prezzo d’acquisto deve provenire da fondi propri duri, quindi non da un prelievo anticipato o da una costituzione in pegno della Pensionskasse. Sono tipicamente considerati fondi duri i risparmi, la Säule 3a, i titoli, le eredità o le donazioni. Il restante 10% può essere finanziato anche tramite il 2. Säule. Per gli immobili a reddito, dal 1. gennaio 2025 si applicano regole più severe con almeno il 25% di Eigenkapital.
Con un prezzo d’acquisto di CHF 1'000'000 e il 20% di Eigenkapital, la Hypothek ammonta a CHF 800'000. La banca calcola con un tasso d’interesse calcolatorio del 5%, quindi CHF 40'000 all’anno. A ciò si aggiungono costi accessori e manutenzione pari di solito all’1% del valore dell’immobile, quindi CHF 10'000. La seconda Hypothek di CHF 150'000 deve essere ammortizzata entro 15 anni fino a un anticipo del 65%, il che corrisponde a CHF 10'000 all’anno. I costi abitativi calcolatori ammontano quindi a CHF 60'000. Con la regola del 33%, l’economia domestica necessita di circa CHF 182'000 di reddito lordo.
La Tragbarkeit migliora se la Hypothek diminuisce o se viene conteggiato più reddito. Un prelievo anticipato dalla Pensionskasse può ridurre l’anticipo, ma non rientra nel minimo del 10% di fondi propri duri. L’ammortamento indiretto tramite Säule 3a è spesso interessante dal punto di vista fiscale: i dipendenti con Pensionskasse possono versare nel 2026 al massimo CHF 7'258, gli indipendenti senza Pensionskasse CHF 36'288. Il versamento è deducibile, mentre il debito ipotecario e quindi la deduzione degli interessi passivi restano in essere. Per le coppie, il debito solidale può aiutare, perché le banche considerano allora entrambi i redditi; senza responsabilità comune, spesso viene conteggiato un solo reddito.
Dal 1. gennaio 2025 è in vigore la terza revisione delle direttive SBVg riconosciute dalla FINMA sui requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari. Per la proprietà abitativa a uso proprio restano invariati il 20% di Eigenkapital e l’ammortamento fino a un anticipo del 65% entro 15 anni. Sono stati inaspriti i requisiti per gli immobili a reddito: almeno il 25% di Eigenkapital e ammortamento entro 10 anni. Inoltre, la riforma dell’Eigenmietwert modifica la logica fiscale. Secondo l’EFD, l’Eigenmietwert per la proprietà abitativa occupata dal proprietario sarà presumibilmente abolito dal 1. gennaio 2029; con esso verranno in gran parte meno anche la deduzione degli interessi passivi e della manutenzione. Ciò riguarda i calcolatori ipotecari, le decisioni di ammortamento e le strategie indirette di Säule 3a.