Desde 1983, la Lex Koller (Ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, BewG, SR 211.412.41) regula cuándo los extranjeros pueden comprar viviendas en Suiza. Los ciudadanos de la UE/AELC con permiso de establecimiento C (Niederlassungsbewilligung C) son tratados como suizos y compran libremente. Con permiso de residencia B (UE/AELC o terceros Estados) es posible el domicilio principal en el lugar de residencia sin autorización. Los extranjeros sin domicilio solo pueden comprar viviendas de vacaciones en zonas turísticas, con un contingente de unas 1'500 autorizaciones al año en toda Suiza. Los inmuebles comerciales están exentos de autorización para todos los extranjeros.
Los ciudadanos suizos y los ciudadanos de la UE/AELC con permiso C compran sin autorización y sin restricción. Con permiso B (UE/AELC o terceros Estados) se permite el domicilio principal en el lugar de residencia o de trabajo sin autorización, pero no una segunda vivienda. Los trabajadores transfronterizos (permiso G) están sujetos a autorización y solo pueden comprar una vivienda de vacaciones en una zona turística; los residentes de corta duración (permiso L) por regla general no pueden adquirir. Los extranjeros sin domicilio en Suiza necesitan una autorización cantonal y se limitan a viviendas de vacaciones contingentadas.
Todos los extranjeros con un permiso de residencia válido (B, C o Ci) pueden adquirir como máximo un inmueble como domicilio principal sin autorización; debe situarse en el lugar de trabajo o cerca de él y venderse al mudarse. Las herencias también están exentas de autorización, ya que el derecho sucesorio tiene prioridad; sin embargo, el inmueble heredado no puede alquilarse como objeto de inversión si el heredero vive en el extranjero. Si un cónyuge es ciudadano suizo o titular de un permiso C, el inmueble puede inscribirse a nombre de ambos miembros de la pareja.
El contingente se sitúa en unas 1'500 autorizaciones al año en toda Suiza, repartidas entre los cantones. Las compras solo se permiten en zonas turísticas (Zúrich, por ejemplo, no), con un máximo de 200 m² de superficie habitable neta y 1'000 m² de superficie de terreno (variable según el cantón). Rige una obligación de tenencia de 5 años sin reventa rápida; el alquiler ocasional está permitido, el comercial no. Desde 2012, los municipios con más del 20 % de cuota de segundas residencias (como St. Moritz, Verbier, Gstaad o Zermatt) ya no pueden autorizar nuevas segundas residencias.
No. La Lex Koller solo afecta a las viviendas; la adquisición de inmuebles comerciales como oficinas, locales de venta, edificios industriales u hoteles como explotaciones es posible para todos los extranjeros sin autorización. En los inmuebles de uso mixto (por ejemplo, comercio en la planta baja, vivienda en la planta superior) se aplican reglas especiales: si predomina la parte comercial, todo el inmueble puede adquirirse sin autorización. En caso de duda, ayuda el registro de la propiedad cantonal.
Si se necesita una autorización (por ejemplo, para viviendas de vacaciones), el procedimiento se tramita ante la autoridad cantonal de autorización. Primero se firma el contrato de compraventa con condición suspensiva ante notario, después se presenta la solicitud con el contrato, copia del documento de identidad y justificantes. La autoridad comprueba el contingente, el municipio y los límites de superficie. La autorización se concede en 4 a 12 semanas o se deniega de forma motivada; la inscripción en el registro de la propiedad solo se realiza tras adquirir firmeza.
Tras 5 a 10 años (según la nacionalidad) puede solicitar el permiso de establecimiento C (Niederlassungsbewilligung C); a partir de entonces ya no rigen las restricciones de la Lex Koller. Hasta entonces, con el permiso B se puede comprar el domicilio principal sin autorización. Si su pareja es ciudadana suiza o titular de un permiso C, compran juntos sin restricciones. Como la Lex Koller contempla muchos casos especiales, un abogado especializado en derecho inmobiliario y el registro de la propiedad cantonal aportan rápidamente claridad.