La calculadora de Tragbarkeit muestra si un banco probablemente considerará sostenible una Hypothek deseada. Lo decisivo no es el tipo de interés actual, sino un cálculo de estrés con interés calculatorio, gastos accesorios y amortización. En Suiza se aplica como referencia: los costes anuales de vivienda no deben superar aproximadamente el 33% de los ingresos brutos del hogar. Al mismo tiempo, la financiación exige por lo general al menos un 20% de Eigenkapital. La calculadora es adecuada para una primera estimación antes de buscar una vivienda, antes de una oferta o como comprobación de plausibilidad junto con una calculadora de Hypothek y una comparación de tipos hipotecarios.
La Tragbarkeit mide si un hogar puede asumir a largo plazo los costes corrientes de una Hypothek. Para ello, los bancos calculan de forma más conservadora que el mercado real: no solo revisan la carga efectiva de intereses, sino también intereses calculatorios, mantenimiento, gastos accesorios y la amortización prescrita. Lo determinante son los ingresos brutos de las personas prestatarias. En el caso de parejas, normalmente se cuentan ambos ingresos solo si ambas personas responden como deudores solidarios. Bonificaciones, comisiones o ingresos variables a menudo solo se computan parcialmente. Una calculadora de Tragbarkeit no sustituye una evaluación crediticia vinculante, pero muestra con antelación si el precio de compra, el Eigenkapital y los ingresos encajan de forma realista.
La regla práctica más importante es: los costes calculatorios de vivienda no deberían representar más del 33% de los ingresos brutos del hogar. Algunos bancos aplican límites más estrictos, de alrededor del 30%, en casos ajustados. Para el cálculo de intereses, las entidades suelen utilizar entre 4.5% y 5%, aunque los tipos hipotecarios efectivos en 2026 están claramente por debajo. En mayo de 2026, los tipos indicativos suizos se situaban aproximadamente en 1.33% para Festhypothek a 5 años y 1.54% para Festhypothek a 10 años. El tipo del 5% constituye un colchón de seguridad ante subidas de tipos y corresponde al estándar sectorial suizo establecido.
Para vivienda en propiedad de uso propio, los bancos suizos exigen por lo general al menos un 20% de Eigenkapital. Este requisito mínimo se basa en la autorregulación de la Asociación Suiza de Banqueros, abreviada SBVg, reconocida por FINMA. Al menos el 10% del precio de compra debe proceder de fondos propios duros, es decir, no de un retiro anticipado ni de una pignoración de la Pensionskasse. Como fondos duros suelen considerarse ahorros, Säule 3a, valores, herencias o donaciones. El 10% restante también puede financiarse mediante el 2. Säule. Para inmuebles de rendimiento se aplican desde el 1. Januar 2025 reglas más estrictas, con al menos 25% de Eigenkapital.
Con un precio de compra de CHF 1'000'000 y 20% de Eigenkapital, la Hypothek asciende a CHF 800'000. El banco calcula con un interés calculatorio del 5%, es decir, CHF 40'000 al año. A ello se suman gastos accesorios y mantenimiento de normalmente 1% del valor del inmueble, es decir, CHF 10'000. La segunda Hypothek de CHF 150'000 debe amortizarse en un plazo de 15 años hasta una financiación del 65%, lo que equivale a CHF 10'000 al año. Con ello, los costes calculatorios de vivienda ascienden a CHF 60'000. Según la regla del 33%, el hogar necesita alrededor de CHF 182'000 de ingresos brutos.
La Tragbarkeit mejora cuando la Hypothek disminuye o se computan más ingresos. Un retiro anticipado de la Pensionskasse puede reducir la financiación, pero no cuenta dentro del mínimo del 10% de fondos propios duros. La amortización indirecta mediante Säule 3a suele ser atractiva fiscalmente: las personas empleadas con Pensionskasse pueden aportar en 2026 un máximo de CHF 7'258, y las personas autónomas sin Pensionskasse, CHF 36'288. La aportación es deducible, mientras que se mantiene la deuda hipotecaria y, por tanto, la deducción de intereses de deuda. En parejas, la Solidarschuld puede ayudar, porque entonces los bancos consideran ambos ingresos; sin responsabilidad conjunta, a menudo solo cuenta un ingreso.
Desde el 1. Januar 2025 está en vigor la tercera revisión de las directrices de la SBVg reconocidas por FINMA sobre requisitos mínimos en financiaciones hipotecarias. Para vivienda en propiedad de uso propio se mantienen sin cambios el 20% de Eigenkapital y la amortización hasta una financiación del 65% en un plazo de 15 años. Se endurecieron las condiciones para inmuebles de rendimiento: al menos 25% de Eigenkapital y amortización en un plazo de 10 años. Además, la reforma del Eigenmietwert modifica la lógica fiscal. Según el EFD, el Eigenmietwert para vivienda en propiedad habitada por su propietario desaparecerá previsiblemente a partir del 1. Januar 2029; con ello también se eliminarán en gran medida las deducciones por intereses de deuda y mantenimiento. Esto afecta a calculadoras de Hypothek, decisiones de amortización y estrategias indirectas de Säule 3a.