El Stockwerkeigentum (StWE) es, con más del 30 % de todos los pisos en propiedad, la forma de propiedad más frecuente al comprar vivienda en Suiza; su base legal es el Art. 712a y ss. ZGB. Usted adquiere su vivienda como Sondereigentum (propiedad exclusiva) más una cuota de propiedad común. La aportación anual recomendada al Erneuerungsfonds es del 0.5-1 % del valor de seguro del edificio. En total se generan costes comunitarios de CHF 5'600-15'400 al año (CHF 467-1'283/mes). Si el fondo es demasiado bajo, amenazan derramas extraordinarias de CHF 20'000-80'000 por vivienda. La junta de propietarios (Eigentümerversammlung) se reúne de forma ordinaria 1 vez al año.
Los costes comunitarios anuales se sitúan en CHF 5'600-15'400 (CHF 467-1'283/mes). Incluyen: Erneuerungsfonds CHF 2'000-6'000, administración profesional CHF 500-1'500, conserje/limpieza CHF 1'000-3'000, seguro del edificio CHF 300-800, calefacción/agua caliente CHF 1'500-3'500 y agua/aguas residuales CHF 300-600. Para una vivienda de 4.5 habitaciones, son típicos unos gastos accesorios corrientes de CHF 400-800 al mes.
La aportación anual recomendada es del 0.5-1 % del valor de reposición a nuevo del edificio, repartido según las Wertquoten. Aumenta con la antigüedad del edificio: del 0.3-0.5 % a los 0-10 años hasta más del 1.0 % a partir de los 30 años. Con 8 viviendas, un saldo típico del fondo va de CHF 50'000-100'000 (nuevo) hasta más de CHF 200'000 (más de 30 años). Un fondo demasiado bajo es una señal de alarma: en las renovaciones amenazan derramas extraordinarias de CHF 20'000-80'000 por vivienda.
La administración ordinaria y las medidas constructivas necesarias (p. ej. goteras en el tejado) requieren mayoría simple (Art. 647a/647c ZGB). La administración más importante, las modificaciones útiles (renovación energética, ascensor) y los cambios de reglamento exigen una mayoría cualificada de cabezas + cuotas (Art. 647b/647d/712g párr. 3 ZGB). Las obras de lujo (piscina, sauna) requieren unanimidad (Art. 647e párr. 1 ZGB); la disolución del StWE, en principio, también (Art. 712f ZGB).
La Wertquote determina el derecho de voto, la parte de los costes y la cuota en caso de disolución. Pondera sobre todo la superficie habitable (~50 %), la planta (~15 %), las superficies especiales como sótano/desván (~15 %), así como la orientación/soleamiento y el balcón/terraza (~10 % cada uno). La fija el notario al constituir el Stockwerkeigentum; una modificación posterior solo es posible con el consentimiento de todos los propietarios.
La comunidad dispone de dos instrumentos de garantía: un derecho de prenda legal (Art. 712i ZGB) por las contribuciones de los últimos tres años, inscribible en el Grundbuch y ejecutable por vía de apremio, así como un derecho de retención sobre los bienes muebles en el Sondereigentum (Art. 712k ZGB). Las contribuciones prescriben a los tres años. En caso de incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones, el tribunal puede ordenar la exclusión según el Art. 649b ZGB.
Compruebe el saldo del fondo y las renovaciones previstas, así como las actas de las 3 últimas Eigentümerversammlungen, para detectar conflictos y acumulación de mantenimiento pendiente. Estudie el reglamento (alquiler/Airbnb, tenencia de animales, modificaciones constructivas): las cláusulas restrictivas reducen el valor de reventa. Fíjese en que haya administración profesional en lugar de autogestión, un plan de mantenimiento a largo plazo (10-15 años) y en si la Wertquote se ajusta al tamaño y a la ubicación de su vivienda.