Por debajo de CHF 250'000 no vale la pena dividir: por debajo de ese importe predomina el esfuerzo administrativo. Lo habitual son 2 a 3 tranches, por ejemplo una Festhypothek más SARON; la combinación aporta de media en torno a un 0.50 % de ventaja de interés frente a una Festhypothek pura. El mayor peligro es la trampa de las tranches: si las tranches del mismo banco tienen plazos distintos (p. ej. 5 a + 10 a), queda vinculado hasta el vencimiento de la más larga. Regla práctica: hacer que todas las tranches venzan dentro de un margen de 12 a 24 meses, para conservar un verdadero poder de negociación en la renovación.
Por debajo de CHF 250'000 no vale la pena dividir: demasiado pequeño, predomina el esfuerzo administrativo. Entre CHF 250'000 y 600'000, lo razonable son como máximo 2 tranches (fija + SARON); por encima de CHF 600'000, tres tranches pueden diversificar bien el riesgo y los costes. Cada tranche debería ser de al menos CHF 100'000 a 150'000, de lo contrario los costes administrativos resultan desproporcionados frente al beneficio.
En el ejemplo del artículo, una Festhypothek a 10 años sobre CHF 800'000 al 1.75 % cuesta unos CHF 1'167/mes, es decir CHF 14'000/año. Si se divide en CHF 500'000 (5 años fija, 1.50 %) más CHF 300'000 (SARON, 0.85 %), los costes bajan a CHF 838/mes, es decir CHF 10'050/año. La combinación aporta de media en torno a un 0.50 % de ventaja de interés frente a una Festhypothek pura.
Si las tranches del mismo banco tienen plazos distintos (p. ej. 5 a + 10 a), queda vinculado hasta el vencimiento de la más larga: el banco B por regla general no acepta un Schuldbrief en segundo rango. Consecuencia: en la renovación el banco no tiene presión de la competencia y puede exigir condiciones hasta un 0.3 % más altas. A lo largo del plazo paga así fácilmente CHF 10'000 a 30'000 más de lo necesario.
Regla de oro: hacer que todas las tranches venzan dentro de un máximo de 24 meses; lo ideal es una ventana de solapamiento de 12 a 24 meses. Ejemplo 5 a + 6 a en lugar de 5 a + 10 a: ambas vencen casi al mismo tiempo, de modo que puede renegociar o cambiar de banco. Limite la parte SARON al 30 a 50 % y solicite ofertas comparativas entre 12 y 18 meses antes del vencimiento.
La Vorfälligkeitsentschädigung se calcula a partir de deuda pendiente × diferencia de interés × plazo restante. Ejemplo: hipoteca de CHF 500'000, 1.5 % de diferencia de interés, 5 años de plazo restante dan CHF 37'500. En muchos cantones es deducible como interés de deuda; en el cantón de Zúrich en principio es posible, siempre que esté relacionada con una nueva financiación. Estos costes debería incluirlos en su cálculo.
Un Schuldbrief cuesta en su constitución aprox. el 1.5‰ del importe del Schuldbrief más los gastos de notaría. Dos Schuldbriefe separados generan unos CHF 1'500 de costes adicionales, pero hacen que cada tranche sea trasladable individualmente a otro banco. Con un solo Schuldbrief, un cambio de banco solo es posible cuando vencen todas las tranches. Los costes adicionales pueden compensarse con creces en un cambio posterior.