La amortización de una Hypothek determina la rapidez con la que disminuye el endeudamiento, cómo cambia la factura fiscal y si la Tragbarkeit sigue cumpliéndose al llegar a la jubilación. En Suiza, la obligación afecta sobre todo a la 2. Hypothek: según la autorregulación de la SBVg reconocida por la FINMA, por regla general debe reembolsarse en un plazo de 15 años o hasta la jubilación. Los propietarios pueden pagar directamente al banco o ahorrar indirectamente mediante la Säule 3a. La calculadora de Hypothek, la calculadora de Tragbarkeit y la comparación de tipos hipotecarios ayudan a comprobar el tipo de interés, la Belehnung y el importe de amortización antes de contratar.
Amortización significa el reembolso de una parte de la Hypothek. Con ello disminuye la deuda frente al banco y, a largo plazo, también la carga de intereses. En Suiza se distingue entre la amortización obligatoria de la 2. Hypothek y la amortización voluntaria de la 1. Hypothek. La 1. Hypothek no tiene obligación legal de reembolso; si los reembolsos adicionales tienen sentido depende de la liquidez, los impuestos, la previsión y el riesgo. También es importante el contexto de tipos de interés: en mayo de 2026, las Festhypotheken típicas a 5 años se situaban alrededor del 1.33% y las de 10 años en torno al 1.54%. Con tipos bajos, el efecto fiscal y de previsión puede pesar más que una reducción rápida de la deuda.
Para vivienda en propiedad de uso propio, los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor del inmueble. Hasta aproximadamente una Belehnung del 65% al 67% se habla de la 1. Hypothek; la parte superior hasta el 80% es la 2. Hypothek. Según la autorregulación de la SBVg reconocida por la FINMA, esta 2. Hypothek debe amortizarse linealmente en un plazo de 15 años o hasta la jubilación, lo que ocurra antes. El plazo anterior de 20 años se redujo a partir del 1 de septiembre de 2014. Para inmuebles de rendimiento se aplican reglas más estrictas: al menos 25% de Eigenkapital y amortización hasta dos tercios de Belehnung en un plazo de 10 años. Para la Tragbarkeit, los bancos suelen calcular con un interés teórico del 5% y un porcentaje máximo de costes de vivienda de alrededor del 33% de los ingresos.
En la amortización directa, el propietario paga periódicamente un importe fijo al banco, por ejemplo anual o trimestralmente. La Hypothek disminuye de inmediato, por lo que también bajan los intereses de deuda efectivos. Esto reduce el riesgo de tipos de interés y mejora el endeudamiento antes de la jubilación. El inconveniente está en el efecto fiscal: al ser deducibles menos intereses de deuda, aumenta la renta imponible. Además, el dinero queda inmovilizado en la vivienda propia y ya no está disponible para renovaciones, enfermedad, cambio de empleo o reservas de inversión. En el caso de Festhypotheken, debe comprobarse de antemano la amortización fuera de plazo, porque los bancos pueden exigir una indemnización por vencimiento anticipado según el contrato.
En la amortización indirecta, la Hypothek se mantiene sin cambios en su importe. El importe de amortización acordado se ingresa en su lugar en una cuenta Säule 3a pignorada o en una solución de previsión 3a pignorada. El banco acepta este haber como reembolso futuro, normalmente a más tardar en la jubilación. La ventaja es fiscal: los intereses de deuda siguen siendo deducibles y la aportación 3a puede deducirse adicionalmente de la renta imponible. Para 2026, la deducción máxima para personas empleadas con Pensionskasse es de CHF 7'258. Los trabajadores independientes sin 2. Säule pueden aportar el 20% de los ingresos netos del trabajo, como máximo CHF 36'288. Importante: la pignoración todavía no reduce la deuda, sino que solo crea un vehículo de reembolso.
Ejemplo: precio de compra CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, de los cuales CHF 650'000 como 1. Hypothek y CHF 150'000 como 2. Hypothek. La 2. Hypothek debe amortizarse en 15 años, es decir, CHF 10'000 al año. Con amortización directa, la deuda baja después de 15 años a CHF 650'000; los costes de intereses y la deducción fiscal disminuyen cada año. Con amortización indirecta, la Hypothek se mantiene en CHF 800'000, mientras se ingresa anualmente en la Säule 3a. Un empleado puede aportar en 2026 como máximo CHF 7'258 con ventajas fiscales; el resto tendría que amortizarse directamente o regularse de otra forma. Lo decisivo es la comparación entre el tipo hipotecario, el tipo marginal impositivo y el rendimiento 3a.
La reforma del Eigenmietwert aprobada por el pueblo el 28 de septiembre de 2025 cambia de forma significativa el cálculo de la amortización. Según el EFD, desaparece el Eigenmietwert para viviendas principales y secundarias de uso propio; al mismo tiempo, se eliminan las deducciones de intereses de deuda para estos objetos y se suprimen o limitan las deducciones por mantenimiento. La implementación afecta al cambio fiscal a partir de 2028 y es plenamente relevante para muchas planificaciones desde el 1 de enero de 2029. Con ello, la amortización indirecta pierde una ventaja importante: la deducción permanente de intereses de deuda. Sin embargo, la aportación 3a sigue siendo deducible fiscalmente. Por ello, la vía indirecta puede seguir teniendo sentido, pero la diferencia frente a la amortización directa se reduce, especialmente con un tipo marginal impositivo bajo o una jubilación cercana.
Un error frecuente es asumir que la amortización indirecta siempre es mejor. Si el rendimiento 3a después de costes es inferior al tipo hipotecario y la ventaja fiscal es pequeña, la amortización directa puede ser más favorable. En segundo lugar, los haberes 3a pignorados se confunden a menudo con deuda ya amortizada; la Hypothek permanece hasta el pago. En tercer lugar, un reembolso extraordinario en Festhypotheken puede resultar caro. En cuarto lugar, un seguro de vida Säule 3b no es lo mismo que una solución 3a flexible y, fiscalmente, suele ser menos eficiente. En quinto lugar, la sobreamortización inmoviliza liquidez en la vivienda. Además, varias cuentas 3a permiten retiros escalonados y pueden reducir el impuesto sobre pagos de capital.