Una calculadora de hipoteca no muestra solo el tipo de interés, sino la carga corriente derivada de intereses, amortización y gastos accesorios. Para la vivienda en propiedad en Suiza, la relación préstamo-valor, la capacidad de pago y el plazo son decisivos. La calculadora de hipoteca sirve para primeras variantes con hipoteca de tipo fijo, hipoteca SARON o hipoteca forward; la calculadora de capacidad de pago verifica además el cálculo de estrés FINMA/SBVg. Para ofertas actuales conviene consultar la comparación de tipos hipotecarios, porque los márgenes bancarios, la solvencia, la ubicación del inmueble y los plazos de los tramos modifican el tipo efectivo. También es importante planificar más allá de 2029: con la reforma del Eigenmietwert cambian las deducciones fiscales y, con ello, la lógica de la amortización.
La hipoteca de tipo fijo tiene un plazo fijo, normalmente de 2 a 15 años, y un tipo de interés asegurado al contratarla. Aporta seguridad presupuestaria, pero en caso de cancelación anticipada implica una indemnización por amortización anticipada. La hipoteca SARON es variable: el tipo se calcula normalmente cada tres meses a partir del Compounded SARON más el margen bancario. En mayo de 2026, el Compounded SARON se sitúa aproximadamente en -0.05%, y los márgenes habituales están entre 0.80 y 1.50%. La hipoteca variable suele ser hoy más cara y ha sido sustituida en gran medida por SARON. Una hipoteca forward fija el tipo actual hasta 24 meses antes del desembolso, a menudo con una pequeña prima.
En mayo de 2026, el mercado suizo muestra hipotecas bajas, pero no gratuitas. Según la agregación de hypotheke.ch de más de 50 proveedores, los valores orientativos se sitúan aproximadamente en 1.10% para 2 años, 1.33% para 5 años y 1.54% para 10 años de hipoteca de tipo fijo. El tipo de referencia de la SNB está en 0.0%, y la expectativa para 2026 es mayoritariamente estable. Las hipotecas SARON cuestan all-in con frecuencia alrededor de 0.75 a 1.30%, según el margen y el modelo. Para una comparación justa no cuenta solo el tipo más bajo, sino también la obligación de amortización, las comisiones, la división en tramos y las posibilidades de cambio.
La carga mensual efectiva se compone del interés hipotecario, la amortización obligatoria y los gastos accesorios. Sin embargo, para la capacidad de pago, los bancos utilizan conforme a FINMA/SBVg un cálculo de estrés: 5% de interés calculatorio, 1% de gastos accesorios al año y amortización no deben superar en conjunto, por lo general, el 33% de los ingresos brutos. Ejemplo: precio de compra CHF 1'000'000, fondos propios CHF 200'000, hipoteca CHF 800'000. Con un interés calculatorio del 5% se generan CHF 40'000 de costes de intereses, más CHF 10'000 de gastos accesorios. La segunda hipoteca de CHF 133'000 debe amortizarse hasta una relación préstamo-valor del 66,7%, es decir, durante un máximo de 15 años, alrededor de CHF 8'900 al año.
Una hipoteca puede contratarse con un único plazo o dividirse en dos o tres tramos. Una escalera típica es, por ejemplo, un tercio cada uno a 5, 10 y 15 años. Así, no toda la deuda vence para renovación en un año de tipos desfavorable. Esta estrategia suele ser útil a partir de aproximadamente CHF 500'000 de deuda hipotecaria, porque de lo contrario varios tramos tienen poco efecto. La desventaja: en la práctica, todos los tramos suelen permanecer con el mismo proveedor mientras un tramo siga vigente. Esta vinculación dificulta cambiar de banco y puede debilitar la posición negociadora en la renovación.
Con la amortización directa, la hipoteca se reduce de forma continua. Así disminuyen los costes de intereses y la deducción por intereses de deuda. Con la amortización indirecta no se reembolsa al banco, sino que se ingresa en una Säule 3a pignorada; la hipoteca permanece igual de alta. En 2026, la deducción máxima 3a es de CHF 7'258 para personas empleadas con Pensionskasse y de CHF 36'288 para trabajadores independientes sin Pensionskasse. La amortización indirecta puede resultar conveniente a partir de una tasa fiscal marginal de aproximadamente 25%, porque las aportaciones 3a son deducibles y se mantiene la deducción por intereses de deuda. Después de 2029, este cálculo se debilita, porque desaparece la deducción para la vivienda en propiedad de uso propio.
El electorado suizo aprobó la reforma del Eigenmietwert el 28 de septiembre de 2025 con un 57.7% de votos afirmativos. El EFD fijó su entrada en vigor para el 1 de enero de 2029. A partir de entonces desaparece el Eigenmietwert sobre la residencia principal. Al mismo tiempo, para la vivienda en propiedad de uso propio desaparecen en principio la deducción por intereses de deuda y la deducción por mantenimiento. Los cantones pueden introducir un impuesto sobre el objeto para segundas residencias. Para las calculadoras de hipoteca y la planificación de la amortización, esto significa: las deudas hipotecarias bajas serán fiscalmente menos desventajosas, la amortización directa será más atractiva y las estrategias 3a deberían calcularse con una comparación fiscal antes y después de 2029.