Empiece a planificar entre 12 y 18 meses antes del vencimiento de su hipoteca. Solo 0.2 puntos porcentuales de diferencia de interés permiten ahorrar, en una hipoteca de CHF 800'000, unos CHF 1'600 al año, es decir CHF 16'000 en 10 años. Solicite al menos 3 ofertas comparativas, úselas como palanca de negociación con su banco habitual y evalúe una Forward-Hypothek (recargo según el plazo del 0.00 al 0.40 %). Un cambio de banco genera costes de cambio únicos de aproximadamente CHF 500 a 2'500, además de una eventual Vorfälligkeitsentschädigung por separado de CHF 5'000 a 30'000 en caso de salida anticipada.
Lo ideal es entre 12 y 18 meses antes del vencimiento de la Festhypothek. El calendario: 18 meses antes, observar la situación del mercado y evaluar la opción Forward; 12 meses antes, solicitar ofertas en 3 a 5 bancos; 6 meses antes, definir la estrategia (SARON, fija, tranchierung); 3 meses antes, negociar y firmar la oferta definitiva. Su banco le contactará entre 3 y 6 meses antes del vencimiento; ese es su punto de partida en la negociación, no la meta final.
Solo 0.2 puntos porcentuales de diferencia de interés suponen, en CHF 800'000, un ahorro de CHF 1'600 al año, es decir CHF 16'000 en 10 años. Mediante comparación y negociación, un potencial de ahorro total del 0.2 al 0.5 % es realista. Un ahorro de interés típico del 0.1 al 0.3 % equivale, en CHF 800'000, a unos CHF 800 a 2'400 al año. Presente ofertas comparativas concretas: a menudo basta con una contraoferta para que el banco habitual ajuste sus condiciones.
Calcule de forma conservadora entre CHF 500 y 2'500 en costes de cambio únicos. Estos incluyen la transferencia del Schuldbrief (CHF 200 a 1'000; en el cantón de Zúrich aproximadamente 1.0‰ de notario + 1.0‰ de Grundbuch sobre el importe de la garantía), una comisión de tramitación del nuevo banco (normalmente CHF 0, en parte hasta CHF 500) y la tasación del inmueble (CHF 0 a 1'500). Por separado, en caso de salida anticipada se aplica una Vorfälligkeitsentschädigung de CHF 5'000 a 30'000, que en un cambio de banco, según el Tribunal Federal, no es deducible como interés de deuda.
Una Forward-Hypothek fija el tipo de interés con hasta 24 meses de antelación (según la tabla de opciones, hasta 36 meses), a cambio de un recargo. Recargos típicos: 3 meses 0.00 a 0.05 %, 6 meses 0.05 a 0.10 %, 12 meses 0.10 a 0.20 %, 24 meses 0.20 a 0.40 %. Solo vale la pena si se espera una subida de los tipos. Con tipos estables o a la baja, paga el recargo sin contraprestación.
La mayoría de los bancos convierten automáticamente una Festhypothek que vence en una hipoteca variable. Esta es cancelable a corto plazo, pero a menudo tiene un tipo de interés notablemente más alto. Por eso conviene anotar todas las fechas de vencimiento de las tranches y planificar la transición de forma fluida hacia la nueva hipoteca, idealmente con una oferta firmada a más tardar 3 meses antes del vencimiento.
Cinco palancas: presentar ofertas comparativas de la competencia, destacar la relación global (cuentas, tarjetas de crédito, 3a), ofrecer un pago único extraordinario (amortización), exigir explícitamente la igualación de las condiciones de la oferta de la competencia y mostrar flexibilidad en el plazo: a veces 7 u 8 años resultan más baratos que 5 o 10. Antes de firmar el contrato, exija siempre un desglose escrito de los costes totales.