SARON hipoteke su trenutno oko 0.8 procentnih poena ispod 10-godišnjih fiksnih hipoteka — kod hipoteke od 800'000 franaka to znači uštedu na kamati od CHF 6'400 godišnje. Međutim, SARON hipoteke nose puni rizik promene kamatnih stopa, dok fiksne hipoteke garantuju sigurnost planiranja tokom celog trajanja. Koja je varijanta bolja za vas zavisi od vaše tolerancije na rizik, vašeg investicionog horizonta i trenutne tržišne faze. Ovaj vodič upoređuje obe varijante uz aktuelne kamatne stope, prednosti i nedostatke, kao i konkretne preporuke za različite grupe kupaca.
SARON znači Swiss Average Rate Overnight — zvanična švajcarska referentna kamatna stopa. SARON hipoteka se sastoji od trenutne osnovne kamatne stope SARON (Compound Daily) plus bankarske marže od 0.40-0.80 %. Kamatna stopa se ponovo obračunava kvartalno. Trenutno (maj 2026) SARON hipoteka iznosi 0.65-1.10 %, u zavisnosti od Belehnung i banke. Može se otkazati u bilo kom trenutku (uz rok od 3-6 meseci) i time je znatno fleksibilnija od fiksne hipoteke.
Kod fiksne hipoteke, kamatna stopa se unapred utvrđuje za celo trajanje (tipično 2-15 godina). To pruža potpunu sigurnost planiranja — tačno znate svoje mesečno opterećenje. 5-godišnje fiksne hipoteke trenutno iznose 1.55 %, a 10-godišnje 1.65 %. Zauzvrat gubite fleksibilnost: prevremeni raskid košta naknadu za prevremenu otplatu, često nekoliko hiljada franaka.
Kada je kriva kamatnih stopa uzlazna (fiksna hipoteka > SARON), kada imate kratak investicioni horizont (manje od 5 godina), kada imate dodatnu likvidnost da apsorbujete rast kamatnih stopa, ili kada spekulativno računate na dalja sniženja kamata. SARON je istorijski bio povoljniji od fiksnih hipoteka u 80-90 % godina — ali preostalih 10-20 % može biti skupo.
Kada zavisite od maksimalne sigurnosti planiranja, imate dug investicioni horizont (10+ godina), ili želite da fiksirate nisku kamatnu stopu na prekretnici krive kamatnih stopa. Fiksne hipoteke su posebno korisne za kupce koji prvi put kupuju nekretninu i imaju tesan budžet — simulacija rasta kamata daje sigurnost. Dodatnih 50-80 baznih poena treba razumeti kao premiju osiguranja.
Mnoge banke preporučuju da se hipoteka raspodeli na dve ili tri tranše — npr. 50 % SARON + 50 % 10-godišnja fiksna, ili 30/35/35 na SARON, 5-godišnju i 10-godišnju fiksnu. Time se raspodeljuje rizik promene kamatnih stopa i smanjuje koncentracija pri ponovnom ugovaranju. Prilikom produženja ne obnavljate sve tranše istovremeno, što ujednačava poziciju.
U 2026. kriva kamatnih stopa je ravna: SARON je na 0.65-1.10 %, a 10-godišnja fiksna na 1.65 %. Razlika od 0.55-1.0 procentnih poena je istorijski mala — kamatna prednost SARON-a je manja nego obično. Posmatrači tržišta očekuju stabilne kamatne stope u 2026; 5-7-godišnja fiksna ili mešavina 50/50 osigurava niske kamate za srednji rok bez značajnih dodatnih troškova u odnosu na SARON.