Počnite s planiranjem 12–18 meseci pre isteka vaše hipoteke. Već razlika u kamati od 0.2 procentna poena donosi kod hipoteke od CHF 800'000 uštedu od oko CHF 1'600 godišnje – tokom 10 godina CHF 16'000. Pribavite najmanje 3 uporedne ponude, iskoristite ih kao pregovaračku polugu kod svoje matične banke i razmotrite Forward-Hypothek (doplata zavisno od perioda 0.00–0.40%). Promena banke izaziva jednokratne troškove prelaska od oko CHF 500–2'500 – plus odvojeno eventualnu Vorfälligkeitsentschädigung od CHF 5'000–30'000 pri prevremenom izlasku.
Idealno 12–18 meseci pre isteka Festhypothek. Vremenski plan: 18 meseci unapred pratiti stanje na tržištu i razmotriti Forward-opciju, 12 meseci unapred pribaviti ponude kod 3–5 banaka, 6 meseci unapred odrediti strategiju (SARON, fiksna, podela na tranše), 3 meseca unapred ispregovarati i potpisati konačnu ponudu. Vaša banka vas kontaktira 3–6 meseci pre isteka – to je vaša početna pregovaračka vrednost, a ne krajnji cilj.
Već razlika u kamati od 0.2 procentna poena donosi kod CHF 800'000 uštedu od CHF 1'600 godišnje – tokom 10 godina CHF 16'000. Poređenjem i pregovaranjem realan je ukupni potencijal uštede od 0.2–0.5%. Tipična ušteda na kamati od 0.1–0.3% odgovara kod CHF 800'000 iznosu od oko CHF 800–2'400 godišnje. Predočite konkretne uporedne ponude – često je dovoljna kontraponuda da matična banka prilagodi svoje uslove.
Konzervativno računajte sa CHF 500–2'500 jednokratnih troškova prelaska. U njih spadaju prenos Schuldbrief-a (CHF 200–1'000, u kantonu Zürich oko 1.0‰ notar + 1.0‰ Grundbuch od založne sume), naknada za obradu nove banke (najčešće CHF 0, ponekad do CHF 500) i procena nekretnine (CHF 0–1'500). Odvojeno pri prevremenom izlasku nastaje Vorfälligkeitsentschädigung od CHF 5'000–30'000 – pri promeni banke prema Saveznom sudu nije priznata kao odbitna kamata na dug.
Forward-Hypothek fiksira kamatnu stopu do 24 meseca (prema tabeli opcija do 36 meseci) unapred – uz doplatu. Tipične doplate: 3 meseca 0.00–0.05%, 6 meseci 0.05–0.10%, 12 meseci 0.10–0.20%, 24 meseca 0.20–0.40%. Isplati se samo ako se očekuje rast kamata. Pri stabilnim ili opadajućim kamatama plaćate doplatu bez protivvrednosti.
Većina banaka automatski pretvara Festhypothek koja ističe u varijabilnu hipoteku. Ona je doduše kratkoročno raskidiva, ali često ima znatno višu kamatnu stopu. Zato treba zabeležiti sve datume isteka tranši i isplanirati besprekoran prelaz na novu hipoteku – idealno sa potpisanom ponudom najkasnije 3 meseca pre isteka.
Pet poluga: predočiti uporedne ponude konkurenata, naglasiti celokupan odnos (računi, kreditne kartice, 3a), ponuditi vanrednu jednokratnu uplatu (amortizacija), izričito zahtevati izjednačavanje uslova sa ponudom konkurencije i pokazati fleksibilnost u pogledu roka – ponekad su 7 ili 8 godina povoljnije od 5 ili 10. Pre potpisivanja ugovora uvek zahtevajte pismeni pregled ukupnih troškova.