Amortizacija Hypothek određuje koliko brzo se smanjuje zaduženost, kako se menja poreski račun i da li je Tragbarkeit i dalje ispunjena pri penzionisanju. U Švajcarskoj se obaveza pre svega odnosi na 2. Hypothek: prema samoregulaciji SBVg priznatoj od FINMA, ona se po pravilu mora otplatiti u roku od 15 godina ili do penzionisanja. Vlasnici mogu plaćati direktno banci ili indirektno štedeti preko Säule 3a. Kalkulator za Hypothek, kalkulator za Tragbarkeit i poređenje Hypothekarzinsen pomažu da se pre zaključenja provere kamatna stopa, opterećenje i iznos amortizacije.
Amortizacija znači otplatu dela Hypothek. Time se smanjuje dug prema banci, a dugoročno i kamatno opterećenje. U Švajcarskoj se razlikuju obavezna amortizacija 2. Hypothek i dobrovoljna amortizacija 1. Hypothek. Za 1. Hypothek ne postoji zakonska obaveza otplate; da li dodatne otplate imaju smisla zavisi od likvidnosti, poreza, penzijskog obezbeđenja i rizika. Važan je i kontekst kamatnih stopa: u maju 2026 tipične 5-godišnje Festhypothek bile su oko 1.33%, a 10-godišnje oko 1.54%. Pri niskim kamatama poreski i penzijski efekat može imati veću težinu od brze redukcije duga.
Kod stambene nekretnine u kojoj vlasnik sam živi, banke obično finansiraju najviše 80% vrednosti objekta. Do oko 65% do 67% opterećenja govori se o 1. Hypothek; deo iznad toga do 80% je 2. Hypothek. Prema samoregulaciji SBVg priznatoj od FINMA, ova 2. Hypothek mora se linearno amortizovati u roku od 15 godina ili do penzionisanja, u zavisnosti od toga šta nastupi ranije. Raniji rok od 20 godina skraćen je od 1. September 2014. Za investicione nekretnine važe stroža pravila: najmanje 25% Eigenkapital i amortizacija na dve trećine opterećenja u roku od 10 godina. Za Tragbarkeit banke najčešće računaju sa 5% kalkulatorne kamate i maksimalno oko 33% udela stambenih troškova u prihodu.
Kod direktne amortizacije vlasnik periodično plaća fiksni iznos banci, na primer godišnje ili kvartalno. Hypothek se odmah smanjuje, čime se smanjuju i efektivne kamate na dug. To smanjuje kamatni rizik i poboljšava nivo zaduženosti pre penzionisanja. Nedostatak je u poreskom efektu: pošto je manje kamata na dug odbitno, raste oporezivi prihod. Pored toga, novac je vezan u sopstvenom domu i više nije dostupan za renoviranja, bolest, promenu posla ili investicione rezerve. Kod Festhypothek treba unapred proveriti vanrednu amortizaciju, jer banke u zavisnosti od ugovora mogu zahtevati naknadu za prevremeni raskid.
Kod indirektne amortizacije Hypothek ostaje nepromenjeno visoka. Dogovoreni iznos amortizacije umesto toga se uplaćuje na založeni Säule-3a račun ili u založeno 3a penzijsko rešenje. Banka prihvata ovu imovinu kao buduću otplatu, najčešće najkasnije pri penzionisanju. Prednost je poreska: kamate na dug ostaju odbitne, a 3a uplata se dodatno može odbiti od oporezivog prihoda. Za 2026 maksimalni odbitak za zaposlene sa Pensionskasse iznosi CHF 7'258. Samozaposleni bez 2. Säule mogu uplatiti 20% neto prihoda od rada, najviše CHF 36'288. Važno: zaloga još ne smanjuje dug, već samo stvara instrument za buduću otplatu.
Primer: kupovna cena CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, od toga CHF 650'000 kao 1. Hypothek i CHF 150'000 kao 2. Hypothek. 2. Hypothek mora se amortizovati u roku od 15 godina, dakle CHF 10'000 godišnje. Kod direktne amortizacije dug posle 15 godina pada na CHF 650'000; kamatni troškovi i poreski odbitak smanjuju se svake godine. Kod indirektne amortizacije Hypothek ostaje na CHF 800'000, dok se svake godine uplaćuje u Säule 3a. Zaposleni u 2026 može poreski povlašćeno uplatiti najviše CHF 7'258; ostatak bi morao biti direktno amortizovan ili drugačije regulisan. Presudno je poređenje između Hypothekarzins, granične poreske stope i 3a prinosa.
Eigenmietwert reforma koju je narod prihvatio 28. September 2025 značajno menja računicu amortizacije. Prema EFD, Eigenmietwert za glavne i sekundarne nekretnine u kojima vlasnici sami žive se ukida; istovremeno se ukidaju odbici kamata na dug za ove objekte, a odbici za održavanje se uklanjaju ili ograničavaju. Sprovođenje se odnosi na poresku promenu od 2028 i za mnoge planove postaje potpuno relevantno od 1. Januar 2029. Time indirektna amortizacija gubi važnu prednost: trajni odbitak kamata na dug. 3a uplata, međutim, ostaje poreski odbitna. Indirektno zato i dalje može imati smisla, ali se razlika u odnosu na direktnu amortizaciju smanjuje, posebno pri niskoj graničnoj poreskoj stopi ili bliskom penzionisanju.
Česta greška je pretpostavka da je indirektna amortizacija uvek bolja. Ako je 3a prinos posle troškova niži od Hypothekarzins, a poreska prednost mala, direktna amortizacija može biti povoljnija. Drugo, založena 3a sredstva često se mešaju sa već otplaćenim dugom; Hypothek ostaje dok ne dođe do isplate. Treće, vanredna otplata kod Festhypothek može biti skupa. Četvrto, Säule-3b životno osiguranje nije isto što i fleksibilno 3a rešenje i poreski je često manje efikasno. Peto, prekomerna amortizacija vezuje likvidnost u kući. Više 3a računa takođe omogućava postepene isplate i može smanjiti porez na isplatu kapitala.