Grundheim Tranş Planlayıcı, SNB politika faizi için altı ağırlıklandırılmış faiz dünyasında on yıl boyunca 10 yıllık sabit faizli ipotek, 5 yıllık sabit faizli ipotek ve SARON'dan oluşan tranş yapılarını karşılaştırır. Her varyant için faiz maliyetlerinin beklenen değerini, maliyetleri yıl yıl, başa baş politika faizini, sabitlemenin sigorta primini, 2029'dan itibaren emsal kira değeri reformunun etkisini ve erken çıkış maliyetlerini görürsünüz. Sabit oranlar, günlük swap bantlarını artı düzenlenebilir bir marjı izler; sonuç bir planlama yardımıdır, danışmanlık değildir.
Faiz dünyası, SNB politika faizinin çeyreklik adımlarla on yıllık bir patikasıdır. Planlayıcı altı patika ile hesap yapar: bankaların konsensüsü (uzun süre sıfırda, sonra 0.25 ve 0.50 %), swap piyasasının fiyatladığı patika, ikinci tur etkileri olan bir enflasyon rejimi, SNB'nin ECB'yi aylar içinde takip etmesi nedeniyle erken bir başlangıç, 18 ay içinde 1.75 % ile 2022'nin tekrarı ve negatif bölgeye dönüşle bir frank şoku. Her dünya bir ağırlık taşır, ağırlıklar toplamda 100 % eder; beklenen değer ağırlıklı ortalamadır, asıl mesaj ise dünyalar arasındaki aralıktır. Ağırlıklar ve düğüm noktaları serbestçe değiştirilebilir; üç şablon hazırdır.
Bir tranşın sabit oranı, vadesine ait CHF swapı artı banka marjıdır. Planlayıcı günlük swap bandının ortasını alır (beş baz puana yuvarlanmış) ve marjı Grundheim faiz karşılaştırmasındaki yayımlanmış en iyi sabit oranlardan türetir; tipik olarak swapın yaklaşık 0.9 yüzde puanı üzerindedir. Günlük veri yoksa, faiz senaryosunun tarihli eğrisi kullanılır. SARON oranı ise SNB politika faizi artı küçük bir fark (SARON 2019'dan beri politika faizinin biraz altında işlem görüyor) artı SARON marjıdır ve sözleşmedeki sıfır alt sınırı geçerlidir. Bu üç büyüklüğün tamamı giriş alanıdır: Bankadan teklifi olan bunu girer.
Planlayıcı her varyant ve her dünya için faiz maliyetlerini çeyrek çeyrek hesaplar. On yıllık tranş bugünkü oranda kalır, SARON tranşı politika faizi patikasını izler ve beş yıllık tranş altıncı yılda o tarihte geçerli politika faizi artı ek spread artı marj ile yenilenir. Buradan matrisin görünümleri ortaya çıkar: on yıl boyunca aylık ortalama, en pahalı yıl, birinci ve üçüncü yıllar, on yıl boyunca toplam faiz gideri ve vergi sonrası görünüm. Beklenen değer satırı dünyaları ağırlıklandırır; renk hangi kombinasyonun ucuz veya pahalı olduğunu gösterir. Bir hücreye tıklamak, tüm grafiklerde ilgili dünyayı ve varyantı vurgular.
Başa baş politika faizi, vade boyunca bir sabit tranş ile SARON tranşının aynı maliyete sahip olduğu ortalama politika faizidir: swap artı sabit marj eksi SARON marjı eksi SARON farkı. Ortalama politika faizi bunun üzerindeyse sabitleme daha ucuzdu, aksi halde SARON. Sigorta primi, on yıl boyunca tam sabit ile tam SARON arasındaki beklenen maliyet farkıdır: ağırlıklı ortalamada öngörülebilirliğin maliyeti. Bu büyük ölçüde marja bağlıdır; marjda her ilave çeyrek puan, her milyon başına on yılda 25’000 franka mal olur. Buna karşılık, piyasa bir SNB artışını fiyatladığında 30 ila 60 baz puanlık yeniden fiyatlama riski vardır.
2028 vergi yılı sonuna kadar ipotek faizleri marjinal vergi oranı üzerinden indirilebilir; bir frank faiz net olarak yaklaşık 0.65 ila 0.70'e mal olur. Emsal kira değerinin kaldırılmasıyla birlikte (28 Eylül 2025 tarihli halk oylaması, 1 Ocak 2029 itibarıyla yürürlüğe giriş) kendi oturduğu konutu kullananlar için indirim sona erer; yalnızca ilk edinim süreli ve her yıl azalan bir indirimi korur. «Vergi sonrası» anahtarı bunu çeyrek çeyrek hesaplar. Bu nedenle bir SARON tranşının carry'si 2028'e kadar vergi açısından sübvanse edilir; 2029'dan itibaren her faiz frangı tam maliyet olur, her amortisman daha cazip hale gelir ve değişken bir tranş geri ödenebilirken sabit faizli ipotek geri ödenemez.
Bir sabit faizli ipoteği vadesinden önce fesheden kişi bankaya faiz farkını öder: tutar çarpı (sözleşme faizi eksi yeniden yatırım faizi) çarpı kalan vade; buna çoğu zaman bir işlem ücreti eklenir. Alt sınır varsa banka negatif yeniden yatırım faizlerini sıfır kabul eder, bu da tazminatı artırır. Planlayıcıdaki hesaplayıcı aktif varyant için büyüklük mertebesini gösterir; belirleyici olan sözleşmedeki formüldür. Tam da bu nedenle sözleşme imzalandıktan sonra artık Stop-Loss yoktur: sabit faizli ipotek, primi sonradan ödemeden iptal edemeyeceğiniz bir sigortadır.
Bekleme penceresi, 10 yıllık swapı önümüzdeki 30 veya 60 işlem günü boyunca simüle eder: 2015'ten bu yana ampirik dağılımdan günlük şoklar, bir sonraki SNB karar gününde mesaja göre bir sıçrama (rahatlatıcı, nötr, endişeli, normalleşme sinyali) ve enerji fiyatları için bir drift rejimi. 10’000 patikadan tahmin bandı, medyan, 80-%-bandı ve bugünkü oranın altında olma olasılığıyla sabitleme günleri tablosu ile referans günde sabitlemeye kıyasla ek maliyetler ortaya çıkar. SNB gününde swap medyan olarak yönsüz 2.5 baz puan hareket eder; simülasyon bir dağılımdır, tahmin değildir.
Swap bantları yuvarlanmış piyasa göstergeleridir, marjlar bankaya, kredi oranına ve pazarlığa göre değişir. Planlayıcı bir amortisman planı, ücretler veya SARON ürünlerinin fesih sürelerini içermez ve faiz dünyaları da tahmin değil, Grundheim'ın değerlendirmesidir. Eğri tarihlidir, 2026 sonrasındaki SNB tarihleri varsayımdır. Buradaki her şey banka ile görüşme için bir planlama yardımıdır, danışmanlık ve teklif değildir.