Tragbarkeit hesaplayıcısı, bir bankanın istenen Hypothek’i muhtemelen taşınabilir olarak değerlendirip değerlendirmeyeceğini gösterir. Belirleyici olan güncel faiz oranı değil; kalkulatorische faiz, ek giderler ve amortisman içeren bir stres hesaplamasıdır. İsviçre’de referans değer şudur: Yıllık konut maliyetleri brüt hane gelirinin en fazla yaklaşık 33%’i olmalıdır. Aynı zamanda finansman genellikle en az 20% Eigenkapital gerektirir. Hesaplayıcı, gayrimenkul aramadan önce, bir tekliften önce veya Hypothek hesaplayıcısı ve Hypothek faizleri karşılaştırmasının yanında bir makuliyet kontrolü olarak ilk değerlendirme için uygundur.
Tragbarkeit, bir hanenin bir Hypothek’in devam eden maliyetlerini uzun vadede taşıyıp taşıyamayacağını ölçer. Bankalar bunu gerçek piyasadan daha muhafazakâr şekilde hesaplar: Sadece efektif faiz yükünü değil, kalkulatorische faizleri, bakım, ek giderler ve zorunlu amortismanı da kontrol ederler. Belirleyici olan, kredi alan kişilerin brüt geliridir. Çiftlerde her iki gelir genellikle yalnızca her iki kişi de müteselsil borçlu olarak sorumluysa dikkate alınır. Bonus, komisyonlar veya değişken gelirler çoğu zaman yalnızca kısmen hesaba katılır. Bir Tragbarkeit hesaplayıcısı bağlayıcı kredi incelemesinin yerine geçmez, ancak satın alma fiyatı, Eigenkapital ve gelirin gerçekçi biçimde birbirine uyup uymadığını erken gösterir.
En önemli pratik kural şudur: Kalkulatorische konut maliyetleri brüt hane gelirinin en fazla 33%’ini oluşturmalıdır. Bazı bankalar sınırda kalan durumlarda yaklaşık 30% gibi daha katı limitler uygular. Faiz hesaplaması için kurumlar genellikle 4.5% ila 5% kullanır; buna rağmen efektif Hypothek faizleri 2026’da belirgin şekilde daha düşüktür. Mayıs 2026’da gösterge niteliğindeki İsviçre oranları yaklaşık olarak 5 yıllık Festhypothek için 1.33% ve 10 yıllık Festhypothek için 1.54% seviyesindeydi. 5% oranı, yükselen faizlere karşı bir güvenlik tamponu oluşturur ve yerleşik İsviçre sektör standardına karşılık gelir.
Kendi kullanımındaki konut mülkiyeti için İsviçre bankaları genellikle en az 20% Eigenkapital talep eder. Bu asgari şart, FINMA tarafından tanınan İsviçre Bankacılar Birliği öz düzenlemesine, kısaca SBVg’ye dayanır. Satın alma fiyatının en az 10%’i sert Eigenkapital kaynaklarından gelmelidir; yani Pensionskasse’den ön çekim veya rehin yoluyla olmamalıdır. Sert kaynaklar tipik olarak tasarruflar, Säule 3a, menkul kıymetler, miraslar veya bağışlardır. Kalan 10% ise 2. Säule üzerinden de finanse edilebilir. Getiri amaçlı gayrimenkuller için 1. Januar 2025’ten beri en az 25% Eigenkapital ile daha sıkı kurallar geçerlidir.
Satın alma fiyatı CHF 1'000'000 ve 20% Eigenkapital olduğunda Hypothek CHF 800'000 tutarındadır. Banka 5% kalkulatorische faiz ile hesap yapar; bu da yılda CHF 40'000 eder. Buna genellikle gayrimenkul değerinin 1%’i kadar ek giderler ve bakım eklenir; yani CHF 10'000. CHF 150'000 tutarındaki ikinci Hypothek, 15 yıl içinde 65% kredi-değer oranına amorti edilmelidir; bu da yılda CHF 10'000 eder. Böylece kalkulatorische konut maliyetleri CHF 60'000 olur. 33% kuralına göre hanenin yaklaşık CHF 182'000 brüt gelire ihtiyacı vardır.
Hypothek azalırsa veya daha fazla gelir hesaba katılırsa Tragbarkeit iyileşir. Pensionskasse ön çekimi kredi-değer oranını düşürebilir, ancak en az 10% sert Eigenkapital arasında sayılmaz. Säule 3a üzerinden dolaylı amortisman vergi açısından çoğu zaman caziptir: Pensionskasse’ye sahip çalışanlar 2026’da en fazla CHF 7'258 yatırabilir, Pensionskasse’si olmayan serbest çalışanlar ise CHF 36'288. Ödeme vergiden düşülebilir; Hypothek borcu ve dolayısıyla borç faizi indirimi devam eder. Çiftlerde müteselsil borç yardımcı olabilir, çünkü bankalar bu durumda iki geliri de dikkate alır; ortak sorumluluk yoksa çoğu zaman yalnızca tek gelir sayılır.
1. Januar 2025’ten beri Hypothek finansmanlarında asgari şartlara ilişkin FINMA tarafından tanınan SBVg yönergelerinin üçüncü revizyonu geçerlidir. Kendi kullanımındaki konut mülkiyeti için 20% Eigenkapital ve 15 yıl içinde 65% kredi-değer oranına amortisman değişmeden kalır. Getiri amaçlı gayrimenkuller için kurallar sıkılaştırıldı: en az 25% Eigenkapital ve 10 yıl içinde amortisman. Ayrıca Eigenmietwert reformu vergi mantığını değiştiriyor. EFD’ye göre kendi oturduğu konut mülkiyeti için Eigenmietwert’in muhtemelen 1. Januar 2029 itibarıyla kaldırılması bekleniyor; bununla birlikte borç faizi ve bakım gideri indirimleri de büyük ölçüde ortadan kalkacak. Bu durum Hypothek hesaplayıcılarını, amortisman kararlarını ve dolaylı Säule 3a stratejilerini etkiler.