Bankalar karşılanabilirliği güncel piyasa faiziyle değil, yaklaşık %5'lik bir hesaplama faiz oranıyla (bazı Kantonalbank'lar %4.5) hesaplar. İpotek faizi (%5), itfa (%1) ve yan giderlerden (alış fiyatının %1'i) oluşan hesaplama konut giderleri, brüt gelirin en fazla %33'ünü oluşturabilir. CHF 1'000'000 değerinde ve %20 öz sermayeli bir mülk için yıllık yaklaşık CHF 58'000 hesaplama konut gideri ortaya çıkar; bu da yaklaşık CHF 176'000 brüt hane geliri gerektirir. Bu kural, FINMA tarafından tanınan SBVg öz düzenlemesinden gelir (1.1.2025'ten itibaren geçerli).
Hesaplama konut giderleri, brüt gelirin (vergiler ve sosyal kesintilerden önce) en fazla %33'ünü oluşturabilir. Tersine, brüt gelir yıllık hesaplama konut giderlerinin en az üç katı olmalıdır. Bu eşik, makaleye göre bankaların temel kriteri ve en sık ret nedenidir. SBVg yönergelerinde özenli kredi verme sınırı olarak anılır.
%4.5–5'lik hesaplama faiz oranı, güncel piyasa faizi değil, uzun vadeli bir stres faiz oranıdır. İpoteğin faizler yükseldiğinde bile karşılanabilir kalmasını sağlar. Tarihsel olarak İsviçre ipoteklerinin 30 yıllık ortalama faizi yaklaşık %3.5–4 düzeyindeydi; dolayısıyla hesaplama oranı bir güvenlik tamponu içerir. 1990'lardaki emlak krizinin ardından FINMA yönergesi olarak getirildi.
Hesaplama konut giderleri üç kalemden oluşur: ipotek faizi (ipotek × %5, maliyetlerin ~%70'i), itfa (yıllık %1; %65 teminat oranının üzerindeki 2. ipotek 15 yılda itfa edilir, ~%13) ve yan giderler (bakım ve onarım için alış fiyatı × %1, ~%17). Bunlar birlikte, gelirle orantılanan yıllık hesaplama konut giderlerini oluşturur.
CHF 1'000'000 alış fiyatı ve %20 öz sermaye durumunda ipotek CHF 800'000 olur. Hesaplama faizleri CHF 40'000 (%5), 2. ipoteğin itfası CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 yıl) ve yan giderler CHF 10'000 (%1) tutarındadır. Bu, toplam CHF 58'000 hesaplama konut gideri eder; gerekli olan ise yaklaşık CHF 176'000 brüt gelirdir (CHF 58'000 ÷ %33).
Makale birkaç kaldıraç sayar: daha fazla öz sermaye (ipoteği ve faiz maliyetini düşürür), daha uygun fiyatlı bir mülk, bir müteselsil borçlu veya kefil, ayrıca farklı bir banka; Kantonalbank'lar ve Raiffeisen kısmen %5 yerine %4.5 ile hesaplar, bu da gelir eşiğini CHF 10'000–20'000 düşürebilir. Säule 3a üzerinden dolaylı itfa veya daha düşük hesaplama faizli bir SARON ipoteği de yardımcı olur. 3–5 bankayı karşılaştırmak önerilir.
Derecelendirmeden önce katı bir KO kontrolü uygulanır: karşılanabilirliğin brüt gelirin %33'ünü aşması, öz sermayenin %20'nin altında olması (bunun en az %10'u "sert" öz sermaye), aktif icra takipleri veya zarar belgeleri, olumsuz ZEK veya CRIF kayıtları ve belgelenebilir düzenli gelirin bulunmaması (en az 12 ay). Ödenmiş icra takipleri 5 yıl, zarar belgeleri 20 yıl görünür kalır. Burada elenen, gelirinden bağımsız olarak reddedilir.