Stockwerkeigentum (StWE), tüm kat mülkiyetli dairelerin %30'undan fazlasıyla İsviçre'de daire alımında en yaygın mülkiyet biçimidir; yasal dayanağı Art. 712a vd. ZGB'dir. Dairenizi özel mülkiyet artı ortak mülkiyetten bir pay olarak edinirsiniz. Erneuerungsfonds'a önerilen yıllık katkı, bina sigorta değerinin %0.5–1'idir. Toplamda yılda CHF 5'600–15'400 (CHF 467–1'283/ay) ortak masraf ortaya çıkar. Fon çok düşük olduğunda daire başına CHF 20'000–80'000'lik özel ödemeler tehdit eder. Malik toplantısı olağan olarak yılda 1× toplanır.
Yıllık ortak masraflar CHF 5'600–15'400 (CHF 467–1'283/ay) seviyesindedir. İçerdiği kalemler: Erneuerungsfonds CHF 2'000–6'000, profesyonel yönetim CHF 500–1'500, kapıcı/temizlik CHF 1'000–3'000, bina sigortası CHF 300–800, ısıtma/sıcak su CHF 1'500–3'500 ve su/atık su CHF 300–600. Bir 4.5 odalı daire için aylık CHF 400–800'lük cari yan maliyetler tipiktir.
Önerilen yıllık katkı, bina yeni değerinin %0.5–1'idir ve Wertquote'lara göre bölünür. Bina yaşıyla birlikte artar: 0–10 yılda %0.3–0.5'ten 30 yıldan itibaren %1.0+'ya. 8 daire için tipik bir fon seviyesi CHF 50'000–100'000 (yeni) ile CHF 200'000+ (30+ yıl) arasında yeterlidir. Çok düşük bir fon bir alarm işaretidir: Tadilatlarda daire başına CHF 20'000–80'000'lik özel ödemeler tehdit eder.
Olağan yönetim ve gerekli yapısal önlemler (örn. çatı sızıntıları) basit çoğunluk gerektirir (Art. 647a/647c ZGB). Daha önemli yönetim, faydalı değişiklikler (enerji tasarruflu tadilat, asansör) ve yönetmelik değişiklikleri, kafa sayısı + paylardan nitelikli çoğunluk gerektirir (Art. 647b/647d/712g Abs. 3 ZGB). Lüks yapımlar (havuz, sauna) oybirliği gerektirir (Art. 647e Abs. 1 ZGB); StWE'nin kaldırılması da temelde aynı şekilde (Art. 712f ZGB).
Wertquote; oy hakkını, masraf payını ve tasfiyedeki payı belirler. Özellikle yaşam alanını (~%50), katı (~%15), bodrum/çatı arası gibi özel alanları (~%15) ve ayrıca yön/güneşlenme ile balkon/teras'ı (her biri ~%10) ağırlıklandırır. Stockwerkeigentum'un kuruluşunda noter tarafından belirlenir; sonradan bir değişiklik yalnızca tüm maliklerin onayıyla mümkündür.
Topluluğun iki teminat aracı vardır: son üç yıla ait katkı alacakları için yasal bir rehin hakkı (Art. 712i ZGB), Grundbuch'a kaydedilebilir ve icra yoluyla paraya çevrilebilir, ayrıca özel mülkiyetteki taşınır eşyalar üzerinde bir hapis hakkı (Art. 712k ZGB). Katkı alacakları üç yıl sonra zaman aşımına uğrar. Ağır, tekrarlanan yükümlülük ihlalinde mahkeme Art. 649b ZGB uyarınca ihracı kararlaştırabilir.
Çatışmaları ve tadilat birikimini tespit etmek için fon seviyesini ve planlanan tadilatları, ayrıca son 3 malik toplantısının tutanaklarını inceleyin. Yönetmeliği inceleyin (kiraya verme/Airbnb, hayvan besleme, yapısal değişiklikler) – kısıtlayıcı maddeler yeniden satış değerini düşürür. Öz yönetim yerine profesyonel yönetime, uzun vadeli bir bakım planına (10–15 yıl) ve Wertquote'nun dairenizin büyüklük ve konumuna uygun olup olmadığına dikkat edin.