İsviçre’deki ipotek teklifleri üç ana varyanttan oluşur: sabit faizli ipotek (2-15 yıl vade boyunca sabit faiz oranı), SARON ipoteği (değişken, İsviçre referans faiz oranına bağlı) ve değişken ipotek (eski adlandırma — günümüzde çoğunlukla SARON ipoteği). Güncel piyasa faizleri SARON için 0.65-1.10 %, 5-10 yıllık sabit faizli ipotekler için 1.55-1.65 % seviyesindedir. Bu rehber, tüm varyantları doğrudan karşılaştırır; avantajlar ve dezavantajlar, karma stratejiler ve farklı alıcı grupları için öneriler sunar.
Üç ana varyant vardır: 1) Sabit faizli ipotek — seçilen vade boyunca (2/5/10/15 yıl) sabit faiz oranı, maksimum planlama güvenliği. 2) SARON ipoteği — değişken faiz oranı, İsviçre referans faiz oranına bağlı, üç ayda bir uyarlama, her zaman feshedilebilir. 3) Değişken ipotek — tarihsel olarak ayrı bir türdü, günümüzde çoğunlukla yeniden adlandırılmış bir SARON ipoteğidir. Bankalar sıkça kombinasyonlar (tranş modeli) sunar: toplam ipoteğin 2-3 farklı varyant karışımına bölünmesi.
Avantajlar: Vade boyunca tam planlama güvenliği (tipik olarak 5-10 yıl), faiz artışlarına karşı koruma, kolay bütçe planlaması. Dezavantajlar: Normal piyasa dönemlerinde SARON’dan daha yüksek faizler (50-80 baz puan ek fark), sıkı fesih kısıtlamaları — erken fesih halinde çoğu zaman birkaç bin frank tutarında erken ödeme tazminatı, faiz indirimlerinden yararlanamama. İlk kez alım yapanlar ve muhafazakâr profiller için uygundur.
Avantajlar: Çoğu piyasa döneminde daha düşük faiz oranı (tarihsel olarak yılların 80-90 %’inde sabit faizli ipotekten daha avantajlı), maksimum esneklik (3-6 ay fesih süresi), SNB faiz indirimlerinden doğrudan faydalanır, yeniden finansmanda faiz uyarlama riski yoktur. Dezavantajlar: Faiz artışlarında tam yük üstlenilir, üç aylık dalgalanmalar bütçe planlamasını zorlaştırır, oynak piyasa dönemlerinde psikolojik stres yaratır, likidite rezervi gerektirir.
Dört kriter belirleyicidir: risk toleransı (düşük toleransta sabit faizli ipotek), yatırım ufku (10+ yıl için sabit faizli ipotek, daha kısa perspektif için SARON), likidite (SARON faiz şoklarına karşı CHF 30'000-50'000 rezerv gerektirir), piyasa evresi (dik faiz eğrisi dönemlerinde SARON daha avantajlıdır). 50/50 karma stratejisi en çok tercih edilen seçenektir: esneklik ve faiz avantajı için % 50 SARON, güvenlik için % 50 10 yıllık sabit faiz.
Nominal faiz oranına ek olarak başka maliyetler de ortaya çıkar: işlem ücretleri (bankaya göre CHF 250-1'500), gayrimenkul için değerleme ücretleri (CHF 500-1'500), ipotek teminatlarının noter tasdiki (ipotek tutarının 0.1-0.3 %’i), tapu sicili ücretleri (CHF 200-500). 800'000-CHF ipotekte bu, bir defaya mahsus CHF 2'500-6'000 maliyet anlamına gelir. Uzatma halinde normalde ek ücret alınmaz.
Güncel faizlerde (SARON ~0.85 %, 10 yıllık sabit faiz ~1.65 %) fark tarihsel olarak küçüktür — SARON’un faiz avantajı sınırlıdır. 2026 için öneri: 50/50 tranş karması veya maksimum güvenlik için tamamen 10 yıllık sabit faiz. Faiz indirimine oynayanlar için: SARON. Forward ipotekler (faiz oranını bugün sabitleyip ödemeyi 6-24 ay sonra yapmak) yaklaşan satın alma işlemleri veya uzatmalar için şu anda tavsiye edilmektedir.