Eigenmietwert, İsviçre'de kendi evinde oturan konut sahiplerinin gelir olarak vergilendirmek zorunda olduğu kurgusal bir kira geliridir — evde kendileri otursalar bile. Şu anda (Mayıs 2026) tipik müstakil ev sahipleri, ikamet yerine ve vergi oranına bağlı olarak yılda CHF 1'500-4'500 Eigenmietwert vergisi öder. İsviçre Parlamentosu Mart 2026'da kaldırılmasını kararlaştırdı; yürürlüğe girişin muhtemelen 2028'de olması bekleniyor. O zamana kadar eski kurallar geçerlidir. Bu rehber, hesaplamayı, vergi etkisini ve reformun alıcılar için ne anlama geldiğini açıklar.
Eigenmietwert, kendiniz kullandığınız bir gayrimenkulün sahibi olarak teorik olarak elde edebileceğiniz kurgusal piyasa kirasıdır. Vergilendirilebilir gelire eklenir; buna karşılık ipotek faizleri ve bakım masrafları indirim olarak mahsup edilir. Bunun arkasındaki fikir şudur: Kiracılar vergilendirilmiş gelirleriyle kira öder — mal sahipleri ise bu kirayı 'tasarruf eder' ve aynı şekilde vergilendirilmelidir. İsviçre'ye özgü bir uygulamadır — Avrupa ülkelerinin çoğu Eigenmietwert'i hiç uygulamaya koymamıştır.
Yöntem kantona göre değişir. Zürich Kantonunda vergi değerinin yaklaşık %3.5'i esas alınır, Bern'de %4.0, Zug'da %3.2. Federal vergi ise standart olarak toplu bir yöntemle hesaplanır (tipik olarak piyasa kira değerinin %60-70'i). Örnek: Zürich'te vergi değeri CHF 800'000 olan bir kat mülkiyeti dairesi → Eigenmietwert ~CHF 28'000/yıl. %30 marjinal vergi oranında: yılda CHF 8'400 ek vergi.
Üç ana indirim vergi etkisini azaltır: ipotek faizleri (tamamen indirilebilir), bakım masrafları (ya Eigenmietwert'in %20'si kadar götürü olarak ya da fiili masraflar — hangisi daha avantajlıysa), ayrıca bazı kantonlarda gayrimenkul yan giderleri. %80 finansman oranı ve %1.65 faiz oranında bu, zaten CHF 10'500 faiz anlamına gelir — bu da Eigenmietwert'i fazlasıyla dengeler. Vergi açısından bakıldığında, ev sahipliğinin yükü hatta negatif etki yaratabilir (vergi tasarrufu).
Yüksek finansman oranında (%80+) ve yüksek faizlerde vergi etkisi nötr hatta pozitif olabilir. Buna karşılık düşük finansman oranında (%50'nin altında) ve düşük faizlerde Eigenmietwert tam etkisini gösterir: Yeterli indirimler olmadan kurgusal bir kira üzerinden vergi ödersiniz. Sonuç olarak birçok mal sahibi, vergi optimizasyonunu korumak için bilinçli olarak orta seviyede bir ipotek tutar (%66.7 finansman oranı, 1. ipotek).
Reform, 15 Mart 2026'da Parlamento tarafından kabul edildi; yürürlüğe girişin muhtemelen 2028'de olması bekleniyor. Ana noktalar: Kendi kullanılan birincil konutlar için Eigenmietwert kaldırılacak. Buna karşılık, kaybolan vergi gelirlerini telafi etmek için ipotek faizleri artık indirilemeyecek. İkincil konutlarda Eigenmietwert korunacak. Sonuç olarak düşük finansman oranları büyük ölçüde fayda sağlar, yüksek finansman oranları ise genel olarak kaybeder.
2028'e kadar olan geçiş döneminde optimize edilmiş bir ipotek stratejisi avantaj sağlar. Bazı bankalar şimdiden 'reform seçenekleri' sunuyor: yürürlüğe girişten sonra yeni kurallara esnek şekilde uyarlanabilecek ipotekler (itfa veya sürdürme seçeneği). Önemli: Reformu uzun vadeli finansal planlamaya dahil edin — %80 finansman oranı 2028'den sonra bugüne kıyasla daha az cazip olacaktır.