Yapı yoğunluk katsayısı somut olarak ne anlama gelir?

Yapı yoğunluk katsayısı (AZ), bir binanın izin verilen maksimum brüt kat alanı (BGF) ile hesaba katılabilir arsa alanı arasındaki orandır. 600 m² büyüklüğünde bir parselde 0.6'lık bir AZ, toplamda 360 m² BGF'nin — tüm katlar toplamı olarak — yapılabileceği anlamına gelir. AZ, yükseklik, sınır mesafesi ve kat sayısının yanı sıra İsviçre kullanım planlamasının en önemli nicel kontrol aracıdır.

Belirli bir parsel için AZ'yi nerede bulurum?

Belirli bir parsel için geçerli olan AZ, imar planıyla birlikte belediyenin yapı ve imar yönetmeliğinde (BZR) yer alır. Kantonların GIS portallarında (örn. maps.zh.ch, geo.ag.ch, geo.gr.ch) bölge ataması görülebilir; bölge başına somut AZ'yi yönetmelik metninden okumanız gerekir. Değerler net değilse imar idaresi bilgi verir.

Çatı katı brüt kat alanına dahil edilir mi?

Bu kantona veya belediyeye bağlıdır. Genellikle yalnızca net yüksekliği tanımlı bir minimumu (sıklıkla 1.50 m, kısmen 2.00 m) karşılayan çatı katı alanları hesaba katılır. Bodrum katları da yalnızca konut veya iş amaçlı kullanılıyorsa BGF'ye dahil edilir — sadece kiler odaları, teknik odalar ve yeraltı garajları genellikle hesaba katılmaz.

Bir yapı yoğunluk rezervi ne kadar değerlidir?

Kullanılmamış bir rezerv, konuma göre büyük dalgalanmalar gösteren bir değere sahiptir. Genel kural: m² BGF başına ortalama arsa fiyatının yüzde 20 ila 50'si — yani ek olarak inşa edilebilir m² BGF başına. CHF 5'000'den başlayan m² fiyatlarına sahip kentsel konumlarda, 30 m² rezerv bile altı haneli aralıkta hesaplanmış bir değer fazlası verir. Ancak rezerv, yalnızca yapı hukuku açısından gerçekten gerçekleştirilebilirse değerlidir (sınır mesafeleri, yükseklik, kat sayısı, anıt koruma).

Ausnützungsziffer (AZ): Hesaplama, BMZ/GFZ ayrımı, rezerv

Q: AZ, GFZ ve BMZ arasındaki fark nedir?

Yapı yoğunluk katsayısı (AZ), brüt kat alanının arsa alanına oranını ölçer ve geleneksel bir İsviçre terimidir. Kat alanı katsayısı (GFZ), IVHB konkordatosunda uyumlaştırılmış muadilidir — ancak uyumlaştırılmış kurallara (hesaba katılabilir kat alanı aGF) göre sayar. Bina kütle katsayısı (BMZ) ise alanı değil, m² arsa alanı başına m³ olarak yer üstü bina hacmini ölçer ve bu nedenle endüstriyel yapılar ve depolar için daha alakalıdır. AZ ve GFZ işlevsel olarak akrabadır, BMZ farklı bir ölçüm boyutudur.

Ausnützungsziffer (kullanım katsayısı, AZ), Bruttogeschossfläche'nin (brüt kat alanı, BGF) hesaba katılabilir arsa alanına oranıdır ve bu nedenle boyutsuzdur. 600 m² büyüklüğünde bir parselde AZ 0.6, en fazla 360 m² BGF'ye izin verir — tüm katlar toplanarak. Yükseklik, kat sayısı ve sınır mesafesinin yanında, İsviçre kullanım planlamasının en önemli niceliksel ayar düğmesidir. RPG (SR 700) sayısal koşullar belirlemez; ölçüyü kantonlar ve belediyeler Bau- und Zonenreglement'te (yapı ve bölge yönetmeliği, BZR) belirler. Tipik konut bölgesi değerleri 0.3 ile 2.5 arasındadır.

Ausnützungsziffer nasıl hesaplanır?

AZ = Bruttogeschossfläche (BGF) ÷ hesaba katılabilir arsa alanı. Örnek: AZ 0.6 ile 600 m² büyüklüğünde bir parsel, en fazla 360 m² BGF verir. Zemin kata (120 m²), 1. üst kata (120 m²) ve 1.50 m'nin üzerinde net yüksekliğe sahip bir çatı katına (100 m²) dağıtıldığında, bu 340 m² hesaba katılabilir BGF eder — 360 m² limitinin hemen altında. 120 m²'lik bodrum kat (kiler, teknik) hesaba katılmaz.

AZ, GFZ ve BMZ arasındaki fark nedir?

AZ, BGF ÷ arsa alanını ölçer (tipik 0.3-2.5). GFZ, hesaba katılabilir kat alanı (aGF) ile IVHB-uyumlu karşılığıdır, aynı şekilde 0.3-2.5. BMZ ise toprak üstü bina hacmini m² arsa başına m³ olarak ölçer (2-10 m³/m²) ve sanayi ile hangarlar için daha alakalıdır. Überbauungsziffer (yapılaşma katsayısı, ÜZ, 0.2-0.5) bina taban izini sınırlar: 600 m² üzerinde ÜZ 0.3, en fazla 180 m² bina taban alanına izin verir.

Hangi alanlar Bruttogeschossfläche'ye dahildir?

BGF'ye, tüm toprak üstü katların konut ve iş mekânları, konut kullanımlı ısıtmalı kış bahçeleri, yeterli net yüksekliğe sahip tamamlanmış çatı katları ile hesaba katılabilir mekânlara giden erişim alanları dahildir. Saf kiler, teknik, çamaşır ve bisiklet odaları, konut kullanımı olmayan yer altı garajları, açık balkonlar ve kantonal asgari ölçünün altındaki çatı katı alanları hesaba katılmaz. Çatı katı hesabı için olağan olan, çoğu zaman 1.50 m'den, kısmen 2.00 m'den itibaren net yüksekliktir.

Bir Ausnützungsreserve (kullanım rezervi) ne kadar değerlidir?

Rezerv, izin verilen ile fiilen inşa edilen BGF arasındaki farktır. Örnek: AZ 0.45 ile 800 m² bir parsel 360 m² BGF'ye izin verir; mevcut 260 m² (zemin + 1. üst kat, her biri 130 m²) durumunda 100 m² rezerv kalır. Değere ilişkin pratik kural: ek inşa edilebilir her m² BGF için ortalama Bauland fiyatının %20 ila 50'si. CHF 5'000'den başlayan metrekare fiyatlarında, yalnızca 30 m² rezerv bile altı haneli bir hesaplanmış değer artışı eder — yapı hukuku açısından gerçekleştirilebilir olduğu sürece.

AZ konusunda kantonlar nerede farklılaşır?

IVHB (26 Kasım 2010'dan beri yürürlükte) 30 yapı kavramını uyumlaştırmıştır — AZ bilinçli olarak buna dahil değildir. Zürih, Aargau ve Tessin Ausnützungsziffer'i sürdürür (ZH konut bölgeleri 0.4-1.0, merkez 2.0-2.5; AG 0.3-0.7), Bern, Basel-Stadt ve Graubünden ise GFZ'yi kullanır. Zürih Kantonu, başlangıçta 28 Şubat 2025 olan IVHB uygulama süresini 2026 başında 29 Şubat 2028'e uzatmıştır.

Bir rezervin Aufzonung (üst bölgeye geçiş) yoluyla gerçekleştirilmesi ne kadar tutar?

RPG revizyonundan (1 Mayıs 2014'ten beri yürürlükte, RPG Art. 5) bu yana, bir Aufzonung neredeyse tüm kantonlarda en az %20'lik bir değer artışı vergisiyle (Mehrwertabgabe) bağlantılıdır ve gerçekleştirme veya satış sırasında ödenir. Aufzonung kaynaklı rezervlerde arazi değer artışının %20 ila 60'ı kantona veya belediyeye akabilir — bu tutar en baştan kârlılık hesabına dahil edilmelidir. Bazı belediyeler enerji verimli inşaat için %5 ila 10 veya uygun fiyatlı konut yapımı için %10 ila 20 AZ bonusu tanır.