Bir Hypothek amortismanı, borcun ne kadar hızlı azalacağını, vergi faturasının nasıl değişeceğini ve emeklilikte Tragbarkeit koşulunun hâlâ karşılanıp karşılanmayacağını belirler. İsviçre’de zorunluluk özellikle 2. Hypothek için geçerlidir: FINMA tarafından tanınan SBVg öz düzenlemesine göre genellikle 15 yıl içinde veya emekliliğe kadar geri ödenmelidir. Mülk sahipleri bankaya doğrudan ödeme yapabilir veya Säule 3a üzerinden dolaylı olarak tasarruf edebilir. Hypothekenrechner, Tragbarkeitsrechner ve Hypothekarzinsen karşılaştırması; faiz oranı, Belehnung ve amortisman tutarını sözleşme öncesinde kontrol etmeye yardımcı olur.
Amortisman, Hypothek’in bir kısmının geri ödenmesi anlamına gelir. Böylece bankaya karşı borç azalır ve uzun vadede faiz yükü de düşer. İsviçre’de 2. Hypothek için zorunlu amortisman ile 1. Hypothek için gönüllü amortisman arasında ayrım yapılır. 1. Hypothek için yasal bir geri ödeme zorunluluğu yoktur; ek geri ödemelerin mantıklı olup olmadığı likiditeye, vergilere, Vorsorge’ye ve riske bağlıdır. Faiz ortamı da önemlidir: Mayıs 2026’da tipik 5 yıllık Festhypothek yaklaşık 1.33%, 10 yıllık ise yaklaşık 1.54% seviyesindeydi. Düşük faizlerde vergi ve Vorsorge etkisi, hızlı borç azaltımından daha ağır basabilir.
Kendi oturduğunuz konut mülkiyetinde bankalar genellikle taşınmaz değerinin en fazla 80%’ini finanse eder. Yaklaşık 65% ila 67% Belehnung’a kadar olan kısım 1. Hypothek olarak adlandırılır; bunun üzerindeki ve 80%’e kadar olan kısım 2. Hypothek’tir. FINMA tarafından tanınan SBVg öz düzenlemesine göre bu 2. Hypothek, hangisi daha önce gerçekleşirse, 15 yıl içinde veya emekliliğe kadar doğrusal olarak amorti edilmelidir. Önceki 20 yıllık süre 1 Eylül 2014 itibarıyla kısaltılmıştır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için daha sıkı kurallar geçerlidir: en az 25% Eigenkapital ve 10 yıl içinde iki üçüncü Belehnung seviyesine amortisman. Tragbarkeit için bankalar çoğunlukla 5% kalkülatif faiz ve gelirin en fazla yaklaşık 33%’ü kadar konut maliyeti payı ile hesap yapar.
Doğrudan amortismanda mülk sahibi bankaya periyodik olarak sabit bir tutar öder, örneğin yıllık veya üç aylık. Hypothek hemen azalır; bunun sonucunda fiili borç faizleri de düşer. Bu, faiz riskini azaltır ve emeklilik öncesinde borçluluk durumunu iyileştirir. Dezavantaj vergi etkisindedir: Daha az borç faizi indirilebilir olduğu için vergilendirilebilir gelir artar. Ayrıca para konuta bağlanır ve artık renovasyonlar, hastalık, iş değişikliği veya yatırım rezervleri için kullanılamaz. Festhypotheken’de vade dışı amortisman önceden kontrol edilmelidir; çünkü bankalar sözleşmeye bağlı olarak Vorfälligkeitsentschädigung talep edebilir.
Dolaylı amortismanda Hypothek değişmeden aynı yükseklikte kalır. Anlaşılan amortisman tutarı bunun yerine rehinli bir Säule-3a hesabına veya rehinli bir 3a Vorsorge çözümüne aktarılır. Banka bu birikimi gelecekteki geri ödeme olarak kabul eder; genellikle en geç emeklilikte. Avantaj vergiseldir: Borç faizleri indirilebilir kalır ve 3a ödemesi ayrıca vergilendirilebilir gelirden düşülebilir. 2026 için Pensionskasse bulunan çalışanlarda maksimum indirim CHF 7'258’dir. 2. Säule’si olmayan serbest çalışanlar net çalışma gelirinin 20%’sini, en fazla CHF 36'288, yatırabilir. Önemli: Rehin, borcu henüz azaltmaz; yalnızca bir geri ödeme aracı oluşturur.
Örnek: Satın alma fiyatı CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000; bunun CHF 650'000’i 1. Hypothek ve CHF 150'000’i 2. Hypothek. 2. Hypothek 15 yılda amorti edilmelidir; yani yılda CHF 10'000. Doğrudan amortismanda borç 15 yıl sonra CHF 650'000’e düşer; faiz maliyetleri ve vergi indirimi her yıl azalır. Dolaylı amortismanda Hypothek CHF 800'000 olarak kalır, bu arada her yıl Säule 3a’ya ödeme yapılır. Bir çalışan 2026’da vergi avantajlı olarak en fazla CHF 7'258 yatırabilir; kalan tutarın doğrudan amorti edilmesi veya başka şekilde düzenlenmesi gerekir. Belirleyici olan Hypothekarzins, marjinal vergi oranı ve 3a getirisi arasındaki karşılaştırmadır.
Halk tarafından 28 Eylül 2025’te kabul edilen Eigenmietwert reformu, amortisman hesabını belirgin şekilde değiştirir. EFD’ye göre, kişinin kendi oturduğu ana ve ikinci konutlar için Eigenmietwert kaldırılır; aynı zamanda bu nesneler için borç faizi indirimleri kaldırılır ve bakım gideri indirimleri kaldırılır veya sınırlandırılır. Uygulama 2028’den itibaren vergi değişimini etkiler ve birçok planlama için 1 Ocak 2029’dan itibaren tam olarak önem kazanır. Böylece dolaylı amortisman önemli bir avantajını kaybeder: kalıcı borç faizi indirimi. Ancak 3a ödemesi vergisel olarak indirilebilir kalır. Bu nedenle dolaylı amortisman hâlâ mantıklı olabilir, ancak doğrudan amortismana göre fark küçülür; özellikle düşük marjinal vergi oranında veya emeklilik yaklaştığında.
Sık yapılan bir hata, dolaylı amortismanın her zaman daha iyi olduğunu varsaymaktır. 3a getirisi maliyetlerden sonra Hypothekarzins’in altında kalıyorsa ve vergi avantajı küçükse, doğrudan amortisman daha avantajlı olabilir. İkinci olarak, rehinli 3a birikimleri çoğu zaman halihazırda ödenmiş borçla karıştırılır; Hypothek ödeme yapılana kadar devam eder. Üçüncü olarak, Festhypotheken’de plan dışı geri ödeme pahalı olabilir. Dördüncü olarak, bir Säule-3b hayat sigortası esnek bir 3a çözümüyle aynı değildir ve vergisel olarak çoğu zaman daha az verimlidir. Beşinci olarak, fazla amortisman likiditeyi evin içinde bağlar. Birden fazla 3a hesabı ayrıca kademeli çekimlere imkân tanır ve sermaye ödeme vergisini düşürebilir.