Planer tranši od Grundheim upoređuje strukture tranši sastavljene od desetogodišnje fiksne hipoteke, petogodišnje fiksne hipoteke i SARON-a tokom deset godina u šest ponderisanih kamatnih svetova za ključnu stopu SNB. Vidite očekivanu vrednost troškova kamata po varijanti, troškove iz godine u godinu, Break-even ključnu stopu, premiju osiguranja za fiksiranje, efekat reforme imputirane rente od 2029. i troškove prevremenog izlaska. Fiksne stope prate dnevne swap raspone plus maržu koju je moguće uređivati; rezultat je pomoć za planiranje, a ne savetovanje.
Kamatni svet je desetogodišnja putanja ključne stope SNB u koracima po kvartalima. Planer računa sa šest putanja: konsenzusom banaka (dugo na nuli, zatim 0.25 i 0.50 %), putanjom koju ukalkuliše swap tržište, inflacionim režimom sa efektima druge runde, ranim startom zato što SNB prati ECB u roku od nekoliko meseci, ponavljanjem 2022. sa 1.75 % u roku od 18 meseci i šokom franka sa povratkom u negativno područje. Svaki svet ima svoju težinu, a zbir težina je 100 %; očekivana vrednost je ponderisani prosek, a raspon između svetova je suštinska poruka. Težine i čvorovi mogu slobodno da se menjaju, a dostupna su tri šablona.
Fiksna stopa jedne tranše jednaka je CHF swapu odgovarajućeg roka plus bankarska marža. Planer uzima sredinu dnevnog swap raspona (zaokruženu na pet baznih poena) i izvodi maržu iz najboljih objavljenih fiksnih stopa iz Grundheim poređenja kamata, tipično oko 0.9 procentnih poena iznad swapa; bez dnevnih podataka služi datirana kriva scenarija kamata. SARON stopa je ključna stopa SNB plus mali razmak (SARON se od 2019. trguje malo ispod ključne stope) plus SARON marža, uz ugovorenu donju granicu od nule. Sve tri veličine su ulazna polja: ko ima ponudu banke, unosi je.
Za svaku varijantu i svaki svet planer računa troškove kamata kvartal po kvartal. Desetogodišnja tranša ostaje na današnjoj stopi, SARON tranša prati putanju ključne stope, a petogodišnja se u šestoj godini obnavlja po tada važećoj ključnoj stopi plus dodatak plus marža. Iz toga nastaju prikazi matrice: prosek po mesecu tokom deset godina, najskuplja godina, prva i treća godina, ukupan trošak kamata tokom deset godina i prikaz posle poreza. Red Očekivana vrednost ponderiše svetove; boja pokazuje koja je kombinacija povoljna ili skupa. Klik na ćeliju ističe svet i varijantu na svim grafikonima.
Break-even ključna stopa je prosečna ključna stopa tokom roka pri kojoj fiksna tranša i SARON tranša koštaju isto: swap plus fiksna marža minus SARON marža minus SARON razmak. Ako je ključna stopa u proseku iznad toga, fiksiranje je bilo povoljnije, inače SARON. Premija osiguranja je razlika očekivanih troškova između potpuno fiksnog i potpuno SARON finansiranja tokom deset godina: ono što predvidivost košta u ponderisanom proseku. Snažno zavisi od marže; četvrt procentnog poena veća marža košta 25’000 franaka po milionu tokom deset godina. Nasuprot tome stoji rizik repricinga od 30 do 60 baznih poena kada tržište ukalkuliše povećanje SNB.
Do poreske godine 2028. hipotekarne kamate mogu da se odbiju po marginalnoj poreskoj stopi; jedan franak kamate neto košta oko 0.65 do 0.70. Sa ukidanjem imputirane rente (narodno glasanje 28. septembra 2025, stupanje na snagu 1. januara 2029) za vlasnike koji sami koriste nekretninu nestaje odbitak, a samo prva kupovina zadržava vremenski ograničen odbitak koji se svake godine smanjuje. Prekidač «posle poreza» računa to kvartal po kvartal. Carry SARON tranše je dakle do 2028. poreski subvencionisan; od 2029. svaka amortizacija postaje privlačnija, a varijabilna tranša može da se otplati, dok fiksna hipoteka ne može.
Ko raskine fiksnu hipoteku pre isteka, plaća banci razliku u kamati: iznos puta (ugovorena kamata minus reinvesticiona stopa) puta preostalo trajanje, uz to uglavnom i naknadu za obradu. Sa donjom granicom banka negativne reinvesticione stope računa kao nulu, što povećava naknadu. Kalkulator u planeru pokazuje red veličine za aktivnu varijantu; odlučuje formula iz ugovora. Upravo zato posle zaključenja više nema stop-lossa: fiksna hipoteka je osiguranje koje ne možete otkazati bez doplate premije.
Prozor čekanja simulira 10-godišnji swap tokom narednih 30 ili 60 trgovačkih dana: dnevni šokovi iz empirijske raspodele od 2015, skok na dan sledeće odluke SNB u zavisnosti od poruke (umirujuća, neutralna, zabrinuta, nagoveštaj normalizacije) i režim drifta za cene energije. Iz 10’000 putanja nastaju prognostički raspon, tabela dana fiksiranja sa medijanom, rasponom od 80 % i verovatnoćom da stopa bude ispod današnje, kao i dodatni troškovi u odnosu na fiksiranje na referentni dan. Na dan SNB swap se u medijani pomera 2.5 baznih poena bez pravca; simulacija je raspodela, a ne prognoza.
Swap rasponi su zaokružene tržišne indikacije, marže se razlikuju po banci, odnosu kredita i vrednosti i pregovorima. Planer ne poznaje plan amortizacije, naknade ni otkazne rokove SARON proizvoda, a kamatni svetovi su procena Grundheim, a ne prognoza. Kriva je datirana, a termini SNB posle 2026. su pretpostavka. Sve ovde je pomoć za planiranje razgovora sa bankom, a ne savetovanje i ne ponuda.