Kako se izračunava održivost hipoteke?

Banka računa sa kalkulatornom kamatnom stopom od oko 5%, plus 1% sporednih troškova i 1% amortizacije. Ti troškovi smeju iznositi najviše jednu trećinu bruto prihoda.

Koliki prihod mi je potreban za hipoteku od 1 Million CHF?

Kod hipoteke od CHF 1 Million, kalkulatorni troškovi iznose oko CHF 70'000 godišnje. Zato vam je potreban bruto prihod od najmanje CHF 210'000.

Da li se za održivost uračunava prihod oba partnera?

Da, kod bračnih parova uzima se u obzir ukupan prihod domaćinstva. Kod vanbračnih parova većina banaka takođe prihvata oba prihoda.

Šta uraditi ako održivost zamalo nije dovoljna?

Moguće poluge su: uneti više sopstvenog kapitala, zalaganje stuba 3a, avansno nasleđe ili kupovina jeftinije nekretnine. Neke banke računaju i sa realnim prihodom umesto kalkulatornog.

Izračun priuštivosti hipoteke: pravilo 33% i kamata od 5%

Banke izračunavaju priuštivost sa kalkulatornom kamatnom stopom od oko 5 % (neke kantonalne banke 4.5 %) – a ne sa aktuelnom tržišnom kamatom. Kalkulatorni troškovi stanovanja iz hipotekarne kamate (5 %), amortizacije (1 %) i sporednih troškova (1 % kupoprodajne cene) smeju da iznose najviše 33 % bruto prihoda. Za objekat od CHF 1'000'000 sa 20 % sopstvenog kapitala dobija se oko CHF 58'000 kalkulatornih troškova stanovanja godišnje – to zahteva bruto prihod domaćinstva od oko CHF 176'000. Smernica potiče iz samoregulacije SBVg priznate od strane FINMA (važi od 1.1.2025).

Šta je pravilo 33% kod priuštivosti?

Kalkulatorni troškovi stanovanja smeju da iznose najviše 33 % bruto prihoda (pre poreza i socijalnih doprinosa). Obrnuto, bruto prihod mora da iznosi najmanje trostruko više od godišnjih kalkulatornih troškova stanovanja. Prema članku, taj prag je centralni kriterijum banaka i najčešći uzrok odbijanja. U SBVg smernicama navodi se kao granica za savesno odobravanje kredita.

Zašto banke računaju sa kalkulatornom kamatom od 5%?

Kalkulatorna kamatna stopa od 4.5–5 % je dugoročna stresna kamatna stopa, a ne aktuelna tržišna kamata. Ona obezbeđuje da hipoteka ostane priuštiva i pri rastućim kamatama. Istorijski je prosečna kamata za švajcarske hipoteke tokom 30 godina iznosila oko 3.5–4 %; kalkulatorna stopa dakle sadrži sigurnosni rezerv. Uvedena je kao FINMA smernica nakon krize nekretnina iz 1990-ih godina.

Iz koje tri komponente se sastoje troškovi stanovanja?

Kalkulatorni troškovi stanovanja sastoje se iz tri stavke: hipotekarna kamata (hipoteka × 5 %, ~70 % troškova), amortizacija (1 % godišnje; 2. hipoteka iznad 65 % opterećenja otplaćuje se u roku od 15 godina, ~13 %) i sporedni troškovi (kupoprodajna cena × 1 % za održavanje i popravke, ~17 %). Zajedno daju godišnje kalkulatorne troškove stanovanja, koji se stavljaju u odnos prema prihodu.

Koji prihod mi je potreban za objekat od 1 mil. CHF?

Pri kupoprodajnoj ceni od CHF 1'000'000 i 20 % sopstvenog kapitala hipoteka iznosi CHF 800'000. Kalkulatorne kamate iznose CHF 40'000 (5 %), amortizacija 2. hipoteke CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 godina) a sporedni troškovi CHF 10'000 (1 %). To daje ukupno CHF 58'000 kalkulatornih troškova stanovanja – potreban je bruto prihod od oko CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33 %).

Kako da poboljšam graničnu priuštivost?

Članak navodi nekoliko poluga: više sopstvenog kapitala (smanjuje hipoteku i troškove kamate), povoljniji objekat, solidarni dužnik ili jemac, kao i druga banka – kantonalne banke i Raiffeisen ponekad računaju sa 4.5 % umesto 5 %, što može da snizi prag prihoda za CHF 10'000–20'000. Pomažu i indirektna amortizacija preko Säule 3a ili SARON hipoteka sa nižom kalkulatornom kamatom. Preporučuje se poređenje 3–5 banaka.

Koji su knock-out kriterijumi banaka?

Pre rejtinga važi stroga KO provera: priuštivost iznad 33 % bruto prihoda, sopstveni kapital ispod 20 % (od toga najmanje 10 % „tvrdog" kapitala), aktivne prinudne naplate ili potvrde o gubitku, negativni ZEK ili CRIF upisi kao i nedostatak dokazivih redovnih prihoda (najmanje 12 meseci). Plaćene prinudne naplate ostaju vidljive 5 godina, potvrde o gubitku 20 godina. Ko ovde padne, biva odbijen – nezavisno od prihoda.