Sa nekretninom u Švicarskoj prema članku godišnje uštedite CHF 5’000 do CHF 25’000 poreza – potpuno legalno. Sedam poluga: izbor prave opštine (opštinski poreski koeficijent Gemeindesteuerfuss u kantonu Cirih 71% Rüschlikon do 130% Dietikon), odbitak renoviranja koja održavaju vrednost, etapno podizanje PK-Vorbezug-a, korišćenje trećeg stuba (Säule 3a) (maks. CHF 7’056 za zaposlene 2026), indirektna amortizacija, etažna umesto porodične svojine i optimizacija hipotekarne strategije. U primeru (bračni par, Kilchberg) sve strategije zajedno daju CHF 23’280 godišnje, tokom 20 godina CHF 465’600. Pažnja: ukidanje pretpostavljene zakupnine (Eigenmietwert) odlučeno u martu 2024. iz osnova menja odbitke.
U kantonu Cirih opštinski poreski koeficijent (Gemeindesteuerfuss) varira između 71% (Rüschlikon) i 130% (Dietikon). Pri oporezivom dohotku od CHF 150’000 to daje godišnju razliku od preko CHF 15’000. U poređenju Rüschlikon (71%) sa Winterthur (122%) razlika iznosi CHF 12’567 godišnje – tokom 20 godina trajanja vlasništva više od CHF 250’000, samo kroz izbor opštine.
Godišnji maksimalni doprinos u treći stub (Säule 3a) iznosi 2026 CHF 7’056 za zaposlene i CHF 35’280 za samostalne – u potpunosti odbitno od oporezivog dohotka. Kod Vorbezug-a za sopstveno stanovanje nastaje samo porez na isplatu kapitala od oko 5–8% umesto višeg poreza na dohodak. Savet: razrešiti 3–5 odvojenih 3a-računa u različitim poreskim godinama, da bi se prelomila progresija.
Renoviranja koja održavaju vrednost kao obnova kuhinje, zamena grejanja ili krečenje fasade su potpuno odbitna; ulaganja koja uvećavaju vrednost kao dogradnja, bazen ili garaža nisu. Pošto je porez na dohodak progresivan, isplati se raspodela tokom više godina: CHF 50’000 odbitka godišnje donosi više nego CHF 100’000 odjednom. Kod skoka iz 25%- u 35%-graničnu poresku stopu ušteda po CHF 10’000 raste sa oko CHF 2’500 na CHF 3’500.
Umesto direktne amortizacije uplaćujete maksimalni doprinos (CHF 7’056/godišnje) u treći stub (Säule 3a) i zalažete račun banci. Tako hipoteka ostaje visoka i kamate odbitne, dok 3a-uplata dodatno štedi porez. Rezultat: oko CHF 2’500–3.500 poreske uštede godišnje, tokom 20 godina CHF 50’000–70.000. Hipotekarne kamate su pri tom prema članku 100% neograničeno odbitne.
Švicarski parlament je u martu 2024. odlučio ukidanje pretpostavljene zakupnine (Eigenmietwert), verovatno na snazi 2026. ili 2027. Time kod sopstveno korišćenih nekretnina otpada i odbitak hipotekarnih kamata i troškova održavanja koji čuvaju vrednost. Energetske sanacije ipak ostaju odbitne (Art. 32 Abs. 2 DBG, od 1990.; raspodela na do tri poreska perioda od 2020.). Veća renoviranja zato idealno planirati pre reforme.