Švajcarska ponuda hipoteka sastoji se od tri glavne varijante: fiksna hipoteka (fiksna kamatna stopa za rok od 2-15 godina), SARON hipoteka (varijabilna, vezana za švajcarsku referentnu kamatnu stopu) i varijabilna hipoteka (stari naziv — danas uglavnom SARON hipoteka). Aktuelne tržišne kamatne stope iznose 0.65-1.10 % za SARON, 1.55-1.65 % za fiksne hipoteke na 5-10 godina. Ovaj vodič direktno upoređuje sve varijante, sa prednostima i manama, mešovitim strategijama i preporukama za različite grupe kupaca.
Tri glavne varijante: 1) Fiksna hipoteka — fiksna kamatna stopa za odabrani rok (2/5/10/15 godina), maksimalna sigurnost planiranja. 2) SARON hipoteka — varijabilna kamatna stopa, vezana za švajcarsku referentnu kamatnu stopu, kvartalno prilagođavanje, može se otkazati u bilo kojem trenutku. 3) Varijabilna hipoteka — istorijski zaseban tip, danas uglavnom preimenovana SARON hipoteka. Banke često nude kombinacije (model tranši): podela ukupne hipoteke na 2-3 kombinacije varijanti.
Prednosti: Potpuna sigurnost planiranja tokom celog roka (tipično 5-10 godina), zaštita od rasta kamatnih stopa, jednostavno budžetiranje. Mane: Više kamatne stope nego kod SARON u normalnim tržišnim fazama (dodatak 50-80 baznih poena), stroga ograničenja otkazivanja — kod prevremenog raskida naknada za prevremeni raskid često iznosi više hiljada franaka, nema koristi od pada kamatnih stopa. Pogodno za prve kupce i konzervativne profile.
Prednosti: Niža kamatna stopa u većini tržišnih faza (istorijski povoljnija od fiksne hipoteke u 80-90 % godina), maksimalna fleksibilnost (otkazni rok 3-6 meseci), direktno profitira od smanjenja kamata SNB-a, nema rizika prilagođavanja kamate pri refinansiranju. Mane: Puno opterećenje pri rastu kamatnih stopa, kvartalne oscilacije otežavaju planiranje budžeta, psihološki stres u volatilnim tržišnim fazama, potreba za rezervom likvidnosti.
Četiri kriterijuma odlučuju: tolerancija na rizik (fiksna hipoteka kod niske tolerancije), investicioni horizont (fiksna hipoteka za 10+ godina, SARON za kraći horizont), likvidnost (SARON zahteva rezervu od CHF 30'000-50'000 za kamatne šokove), tržišna faza (u fazama strme krive kamatnih stopa SARON se više isplati). Mešovita strategija 50/50 je najčešće birana varijanta: 50 % SARON za fleksibilnost i kamatnu prednost, 50 % fiksna na 10 godina za sigurnost.
Pored nominalne kamatne stope nastaju i dodatni troškovi: naknade za obradu (CHF 250-1'500 u zavisnosti od banke), naknade za procenu nekretnine (CHF 500-1'500), notarska overa garancija za hipoteku (0.1-0.3 % iznosa hipoteke), naknade za zemljišne knjige (CHF 200-500). Kod hipoteke od 800'000 CHF to znači jednokratne troškove od CHF 2'500-6'000. Kod produženja obično nema dodatnih naknada.
Kod aktuelnih kamata (SARON ~0.85 %, fiksna na 10 godina ~1.65 %) razlika je istorijski mala — kamatna prednost SARON-a je mala. Preporuka za 2026: 50/50 mix tranši ili isključivo fiksna na 10 godina za maksimalnu sigurnost. Za one koji spekulišu na pad kamatnih stopa: SARON. Forward hipoteke (fiksiranje kamatne stope danas za isplatu za 6-24 meseca) trenutno se preporučuju za predstojeća zaključenja kupovine ili produženja.