Da li mi je kao Švajcarcu potrebna posebna dozvola za kupovinu kuće u Francuskoj ili Italiji?

Ne. Švajcarci u Francuskoj i Italiji mogu kupovati stambene nekretnine bez posebne dozvole — drugačije od stranih kupaca u Švajcarskoj koji podležu Lex Koller. U Italiji se reciprocitet sa Švajcarskom priznaje decenijama. Imajte u vidu međutim: Švajcarci bez EU dozvole boravka u Šengen prostoru su kao državljani trećih zemalja ograničeni na 90 dana u 180 dana — to ograničava sopstvenu upotrebu kao drugog boravišta.

Koliko su visoki tipični sporedni troškovi kupovine u Francuskoj i Italiji?

Francuska postojeće: oko 7–8 % kupovne cene (frais de notaire uklj. droits de mutation 5,80 %, émoluments 1–1,5 %, débours 0,1–0,3 %). Francuska novogradnja: oko 2–3 % frais de notaire plus 20 % TVA na građevinsku vrednost. Italija postojeće (seconda casa): oko 9–12 % efektivno uključujući beležnika (1,5–2,5 %), posrednika 3,66 % i imposta di registro 9 % na katastarsku vrednost (efektivno oko 3–5 % od kupovne cene). Italija novogradnja: fiksne stempel takse plus 4 % IVA (prima casa) ili 10 % IVA (seconda casa).

Kada u Italiji dospeva plusvalenza pri preprodaji?

Samo u prvih 5 godina nakon kupovine. Ko drži duže od 5 godina, u Italiji prodaje bez poreza . U okviru 5-godišnjeg roka primenjuje se plusvalenza sa 26 % paušalnim porezom po odbitku na dobit od prodaje (zadržava Notaio) ili po izboru sa uključenjem u redovni IRPEF. Izuzeće važi za stvarnu prima-casa (glavno boravište) — koja se međutim ne primenjuje za švajcarske vlasnike vikendica, jer glavno boravište ostaje u Švajcarskoj.

Kako deluje francuska Plus-Value Immobilière?

19 % savezni udeo plus 17,2 % socijalni doprinosi (prélèvements sociaux) na dobit od prodaje. Stope progresivno tope: nakon 22 godine držanja savezni udeo potpuno otpada, nakon 30 godina i socijalni doprinosi. Kod visokih dobitaka preko EUR 50.000 dolazi dodatan porez od 2–6 %. Ko proda u prvih 5 godina, plaća punih 36,2 % na dobit — ko drži između 10 i 22 godine, kreće se progresivno niže.

Moram li kao švajcarski vlasnik u Francuskoj plaćati IFI porez na imovinu?

Da, čim vaša neto imovina nekretnina u Francuskoj premaši EUR 1,3 mil. Za nerezidente IFI važi samo na nekretnine smeštene u Francuskoj (ne na švajcarsku imovinu). Tarife su progresivne (0,5 % između 800.000–1,3 mil., 0,7 % do 2,57 mil., 1,0 % do 5 mil., 1,25 % do 10 mil., 1,5 % iznad). Hipoteke su načelno odbijne, doduše sa antizloupotrebnim pravilima. Drugi pariski stan i vikendica na Côte d'Azur mogu brzo premašiti prag.

Šta je IMU i koliko je visoka za moju italijansku vikendicu?

IMU (Imposta Municipale Unica) je godišnji italijanski porez na vlasništvo. Osnova: rendita catastale × 1,05 × 160 (stambena zgrada kategorije A). Standardna poreska stopa 0,86 %, od strane opština podesiva između 0,46 % i 1,06 %. Za švajcarske vlasnike vikendica (uvek seconda casa, jer glavno boravište u Švajcarskoj) efektivno opterećenje tipično leži pri 0,2–0,5 % tržišne vrednosti godišnje, jer katastarska vrednost znatno leži ispod tržišne cene. Polugodišnje plaćanje 16. juna i 16. decembra.

Koliko je visok italijanski porez na nasleđe za kuću vrednosti EUR 500.000?

Za supružnike ili decu: EUR 0. Italijanski porez na nasleđe ima oslobađanje od EUR 1 mil. po supružniku/detetu. Ako dete nasledi kuću vrednosti EUR 500.000, ne pada porez na nasleđe. Tek od EUR 1 mil. prekoračujući deo se oporezuje sa 4 % paušalno. Za braću i sestre važi EUR 100.000 oslobađanja i 6 % stopa; za nesrodnike 0 EUR oslobađanja i 8 % stopa. Italija je time za švajcarske ostavioce znatno povoljnija od Francuske (tamo samo EUR 100.000 oslobađanja po detetu i progresivnih 5–45 %).

Kupovina kuće u Francuskoj i Italiji: notar, porezi, nasledno pravo (CH)

Švajcarci pri kupovini postojeće nekretnine u Francuskoj plaćaju oko 7–8 % frais de notaire (od toga 5.80 % droits de mutation), u Italiji oko 9–12 % kod seconda casa. Glavni notarski ugovor — acte authentique odnosno rogito — obavezan je u obe zemlje. Oba ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja (DBA) dodeljuju nekretnine državi u kojoj se nalaze; Švajcarska oslobađa sa zadržavanjem progresije. Izričitim izborom prava prema EuErbVO Art. 22 osiguravate švajcarsko nasledno pravo za nekretninu u inostranstvu.

Koliko iznose sporedni troškovi kupovine u Francuskoj i Italiji?

Francuska, postojeća nekretnina: oko 7–8 % — droits de mutation 5.80 %, émoluments 1.0–1.5 %, débours 0.1–0.3 %, contribution de sécurité immobilière 0.1 %. Novogradnja samo 2–3 %, ali uz 20 % TVA na građevinsku vrednost. Italija seconda casa: oko 9–12 % efektivno — Notaio 1.5–2.5 %, posrednik 3.66 % (3 % + 22 % IVA), imposta di registro 9 % od valore catastale, koji je tipično 30–60 % ispod tržišne cene (efektivno oko 3–5 % od kupoprodajne cene).

Kada u Italiji nastaje Plusvalenza pri ponovnoj prodaji?

Samo u prvih 5 godina nakon kupovine. U okviru tog roka primenjuje se kao 26 % paušalni porez po odbitku na dobit (zadržava ga Notaio) ili po izboru preko redovnog IRPEF. Nakon isteka roka od 5 godina dobit od prodaje je potpuno oslobođena poreza. Izuzetak prima-casa ne važi za švajcarske vlasnike kuća za odmor, jer glavno prebivalište ostaje u Švajcarskoj — objekat se uvek smatra seconda casa.

Kako deluje francuski Plus-Value Immobilière?

19 % savezni udeo plus 17.2 % socijalnih doprinosa — ko proda u prvih 5 godina, plaća punih 36.2 % na dobit. Stope se postepeno smanjuju: savezni udeo za 6 % godišnje od 6. godine, potpuno oslobođeno poreza nakon 22 godine; socijalni doprinosi tek nakon 30 godina. Na dobit preko EUR 50'000 dodaje se dopunski porez od 2–6 %. Oslobođenje za résidence-principale za Švajcarce po pravilu ne važi.

Moraju li Švajcarci u Francuskoj da plaćaju IFI porez na imovinu?

Da, čim neto vrednost nekretnina u Francuskoj pređe EUR 1.3 mil. — za nerezidente samo na nekretnine koje se nalaze u Francuskoj, ne na švajcarsku imovinu. Pažnja na efekat praga: oporezuje se od prvog evra preko EUR 800'000. Progresivna tarifa ide od 0.5 % (800'001–1'300'000 €) preko 0.7 %, 1.0 % i 1.25 % do 1.5 % preko 10 mil. €. Hipoteke se načelno mogu odbiti (uz pravila protiv zloupotrebe).

Koliko iznosi IMU za moju italijansku kuću za odmor?

Osnovica obračuna: rendita catastale × 1.05 × 160 (stambena zgrada kategorije A). Standardna stopa iznosi 0.86 %, a opštine je mogu prilagoditi između 0.46 % i 1.06 %; u turističkim centrima stopa za seconda casa često je 0.96–1.06 %. Efektivno je to tipično 0.2–0.5 % tržišne vrednosti godišnje, jer je katastarska vrednost znatno niža. Plaćanje je polugodišnje, 16. juna i 16. decembra.

Kako osiguravam švajcarsko nasledno pravo za nekretninu u inostranstvu?

Izričitim izborom prava prema EuErbVO Art. 22 u korist švajcarskog naslednog prava u testamentu ili ugovoru o nasleđivanju. Bez njega u slučaju spora preti stroža réserve héréditaire (potomci 1/2 do 3/4) ili italijanski legittimari. Sa stanovišta poreza na nasledstvo Italija je jasno povoljnija: oslobođeni iznos EUR 1 mil. po supružniku/detetu, potom 4 % linearno — kuću od EUR 500'000 dete nasleđuje bez poreza. Francuska odobrava samo EUR 100'000 po detetu, potom 5–45 % progresivno.