Stambena zadruga uglavnom veže 5-10 % troškova ulaganja po stanu kao kapital udeonih listova (Anteilscheinkapital) - tipično CHF 5'000-50'000 umesto CHF 200'000+ sopstvenog kapitala pri kupovini. Članovi nisu ni klasični zakupci ni vlasnici u zemljišnoknjižnom smislu, već stiču udeone listove (Anteilscheine) u korporaciji prema OR Art. 828 ff., koja ustupa stambeni prostor po troškovnoj zakupnini (Kostenmiete). Iz toga proizlazi prednost u zakupnini od 8-20 % ispod tržišne zakupnine (BWO/BFS 2024). U celoj Švajcarskoj dobrih 1'500 neprofitnih nosilaca upravlja oko 4 % svih stanova, u gradu Cirihu preko 20 %.
Stambene zadruge uglavnom zahtevaju kapital udeonih listova od 5-10 % troškova ulaganja stana. Studija Regionalnog saveza stambenih zadruga Cirih (2016, 50 obuhvaćenih zadruga) dala je u proseku oko CHF 7'800 po stanu, sa rasponom od CHF 2'500 do CHF 47'000. Stariji fondovi su često na CHF 5'000-15'000, uredno finansirane novogradnje na CHF 25'000-50'000+. Tačni iznosi stoje u statutima (OR Art. 853).
U švajcarskom proseku neprofitne zakupnine su 8-20 % ispod privatnog tržišta (BWO/BFS 2024). U visokocenovnim lokacijama kao što je grad Cirih razlika kod starijih, potpuno amortizovanih fondova dostiže 30-50 %. Efekat nastaje zbog troškovne zakupnine (Kostenmiete) umesto tržišne zakupnine: zakupnina pokriva samo kamate, amortizaciju, održavanje, upravu i rezervisanja - bez marže za dobit. U Cirihu stan od 4.5 soba može koštati CHF 1'000-1'500 ispod tržišne zakupnine.
Oboje. Pravno ste zakupac (ugovor o zakupu prema OR Art. 253 ff.) i istovremeno član, dakle suvlasnik zadruge koja poseduje zgradu. Pravo glasa sledi načelo personalnosti prema OR Art. 885: jedan član, jedan glas - bez obzira na to da li držite jedan ili dvadeset udeonih listova. Na generalnoj skupštini članovi odlučuju o statutima, budžetu, sanacijama i upravi.
Liste čekanja su norma. Kod klasičnih lista čekanja podnosite mali udeoni list za prijem (tipično CHF 200-1'000) i čekate u gradu Cirihu često 5-10 godina za porodični stan od 4.5 soba; neke zadruge su liste potpuno zatvorile. Projekti novogradnje dodeljuju po sistemu bodova (prihod, potreba, stambena situacija) ili putem žreba. Ko je fleksibilniji - spoljašnja četvrt, manji stan, mlađa zadruga - brže dolazi na red.
Eigenmietwert otpada, jer ste formalno zakupac, a ne vlasnik nekretnine - to u poređenju sa etažnim vlasništvom može biti značajna mesečna prednost. Udeoni listovi se prijavljuju po nominalnoj vrednosti u poreskoj prijavi i podležu porezu na imovinu. Eventualno kamatiranje udela (kod neprofitnih zadruga uglavnom 0-2 %) računa se kao prihod. Sama zakupnina se privatno ne može odbiti.
Novogradnja se tipično finansira sa 60-80 % bankarske hipoteke, 5-15 % povoljnih saveznih zajmova (Fonds de Roulement, WFG SR 842), 5-10 % udeonog kapitala članova kao i rezervama. Stambena sigurnost je vrlo visoka: otkaza zbog prodaje ili sopstvene potrebe nema, jer je zadruga sama vlasnik i ne prodaje. Prilagođavanja zakupnine slede referentnu kamatnu stopu (trenutno mart 2026: 1.25 %), inflaciju i troškove održavanja (OR Art. 269 ff.).