Šta konkretno znači koeficijent iskorišćenosti?

Koeficijent iskorišćenosti (AZ) je odnos između maksimalno dozvoljene bruto etažne površine (BGF) zgrade i obračunljive površine parcele. AZ od 0,6 na parceli od 600 m² znači da se ukupno može izgraditi 360 m² BGF — sumirano kroz sve etaže. AZ je najvažniji kvantitativni instrument upravljanja švajcarskog planiranja korišćenja zemljišta pored visine, rastojanja od granice i broja etaža.

Gde mogu da nađem AZ za određenu parcelu?

AZ koji važi za konkretnu parcelu nalazi se u opštinskom pravilniku o gradnji i zonama (BZR), u vezi sa planom zoniranja. Na GIS portalima kantona (npr. maps.zh.ch, geo.ag.ch, geo.gr.ch) vidljiva je dodela zone; konkretan AZ po zoni morate pročitati u tekstu pravilnika. Građevinska uprava daje informacije ako vrednosti nisu jednoznačne.

Da li se potkrovlje računa u bruto etažnu površinu?

To zavisi od kantona, odnosno opštine. Uobičajeno je da se računaju samo one površine potkrovlja čija svetla visina dostiže određen minimum (često 1,50 m, ponekad 2,00 m). Suterenske etaže takođe se računaju u BGF samo ako se koriste za stanovanje ili poslovanje — čisti podrumski prostori, tehničke prostorije i podzemne garaže po pravilu nisu obračunljivi.

Koliko vredi rezerva iskorišćenosti?

Neiskorišćena rezerva ima vrednost koja jako varira u zavisnosti od lokacije. Pravilo: 20 do 50 odsto prosečne cene građevinskog zemljišta po m² BGF — dakle po m² dodatno gradive BGF. U urbanim lokacijama sa cenama po kvadratu od CHF 5.000 to već kod 30 m² rezerve daje računsku dodatnu vrednost u šestocifrenom rasponu. Rezerva je vredna samo ako se zaista može i građevinsko-pravno realizovati (rastojanja od granice, visina, broj etaža, zaštita spomenika).

Koeficijent iskorišćenja (Ausnützungsziffer, AZ): obračun, razgraničenje BMZ/GFZ, rezerva

Q: Koja je razlika između AZ, GFZ i BMZ?

Koeficijent iskorišćenosti (AZ) meri bruto etažnu površinu u odnosu na površinu parcele i tradicionalni je švajcarski pojam. Koeficijent etažne površine (GFZ) je u IVHB konkordatu harmonizovani parnjak — ali se računa po harmonizovanim pravilima (obračunljiva etažna površina aGF). Koeficijent zapremine (BMZ) meri ne površinu, već nadzemnu zapreminu zgrade u m³ po m² površine parcele i zato je relevantniji za industrijske objekte i hale. AZ i GFZ su funkcionalno srodni, BMZ je drugačija mera.

Koeficijent iskorišćenja (AZ) je odnos bruto površine etaža (BGF) i obračunate površine parcele i stoga je bezdimenzionalan. AZ 0.6 na parceli od 600 m² dozvoljava najviše 360 m² BGF — sabrano kroz sve etaže. To je najvažniji kvantitativni regulator švajcarskog planiranja namene, pored visine, broja etaža i odstojanja od granice. RPG (SR 700) ne daje numeričke zahteve; meru utvrđuju kantoni i opštine u građevinskom i zonskom pravilniku (BZR). Tipične vrednosti za stambene zone su između 0.3 i 2.5.

Kako se obračunava koeficijent iskorišćenja?

AZ = bruto površina etaža (BGF) ÷ obračunata površina parcele. Primer: parcela od 600 m² sa AZ 0.6 daje najviše 360 m² BGF. Raspoređeno na prizemlje (120 m²), prvi sprat (120 m²) i potkrovlje sa svetlom visinom preko 1.50 m (100 m²), to čini 340 m² obračunate BGF — tik ispod granice od 360 m². Suteren (podrum, tehnika) od 120 m² se ne obračunava.

Koja je razlika između AZ, GFZ i BMZ?

AZ meri BGF ÷ površinu parcele (tipično 0.3–2.5). GFZ je IVHB-harmonizovani pandan sa obračunatom površinom etaža (aGF), takođe 0.3–2.5. BMZ naprotiv meri nadzemnu zapreminu zgrade u m³ po m² parcele (2–10 m³/m²) i relevantnija je za industriju i hale. Koeficijent zauzetosti (Überbauungsziffer, ÜZ, 0.2–0.5) ograničava površinu otiska zgrade: ÜZ 0.3 na 600 m² dozvoljava najviše 180 m² osnovne površine zgrade.

Koje površine se računaju u bruto površinu etaža?

U BGF se računaju stambene i poslovne prostorije svih nadzemnih etaža, grejani zimski vrtovi sa stambenom namenom, izgrađena potkrovlja sa dovoljnom svetlom visinom kao i komunikacione površine ka obračunatim prostorijama. Ne obračunavaju se čisto podrumske, tehničke prostorije, vešernice i prostorije za bicikle, podzemne garaže bez stambene namene, otvoreni balkoni i površine potkrovlja ispod kantonalne minimalne mere. Uobičajeno za obračun potkrovlja je svetla visina od 1.50 m, ponegde 2.00 m.

Koliko vredi rezerva iskorišćenja?

Rezerva je razlika između dozvoljene i stvarno izgrađene BGF. Primer: parcela od 800 m² sa AZ 0.45 dozvoljava 360 m² BGF; pri postojećih 260 m² (prizemlje + prvi sprat, po 130 m²) ostaje 100 m² rezerve. Pravilo palca za vrednost: 20 do 50 procenata prosečne cene građevinskog zemljišta po m² dodatno izgradive BGF. Pri cenama po kvadratnom metru od CHF 5'000 naviše, već 30 m² rezerve daje računsku dodatnu vrednost u šestocifrenom rasponu — pod uslovom da je građevinski-pravno ostvariva.

Gde kantoni odstupaju kod AZ?

IVHB (na snazi od 26. novembra 2010.) harmonizovao je 30 građevinskih pojmova — AZ namerno nije među njima. Cirih, Argau i Tičino zadržavaju koeficijent iskorišćenja (ZH stambene zone 0.4–1.0, centar 2.0–2.5; AG 0.3–0.7), dok Bern, Bazel-grad i Graubinden koriste GFZ. Kanton Cirih je rok za sprovođenje IVHB sa prvobitnog 28. februara 2025. početkom 2026. produžio do 29. februara 2028.

Koliko košta realizacija rezerve kroz povećanje zone (Aufzonung)?

Od revizije RPG (na snazi od 1. maja 2014., RPG Art. 5) povećanje zone je u skoro svim kantonima vezano za doprinos na dodatu vrednost (Mehrwertabgabe) od najmanje 20 procenata, dospeo pri realizaciji ili prodaji. Kod rezervi nastalih povećanjem zone, 20 do 60 procenata povećane vrednosti zemljišta može pripasti kantonu ili opštini — taj iznos od početka spada u proračun isplativosti. Pojedine opštine odobravaju AZ-bonuse od 5 do 10 procenata za energetski efikasnu gradnju ili 10 do 20 procenata za izgradnju cenovno povoljnih stanova.