Planifikuesi i transhave i Grundheim krahason strukturat e transhave nga hipoteka fikse 10-vjeçare, hipoteka fikse 5-vjeçare dhe SARON përgjatë dhjetë viteve nën gjashtë skenarë interesi të peshuar për normën bazë të interesit të SNB-së. Ju shihni vlerën e pritshme të kostove të interesit për secilin variant, kostot vit pas viti, normën bazë të interesit break-even, primin e sigurimit të fiksimit, efektin e reformës së vlerës së qirasë së imputuar nga 2029 dhe kostot e një daljeje të parakohshme. Normat fikse ndjekin brezat ditorë të swap-it plus një marzhë të redaktueshme; rezultati është një ndihmë planifikimi, jo këshillim.
Një skenar interesi është një trajektore dhjetëvjeçare e normës bazë të interesit të SNB-së në hapa tremujorë. Planifikuesi llogarit me gjashtë trajektore: konsensusin e bankave (gjatë në zero, pastaj 0.25 dhe 0.50 %), trajektoren që tregu i swap-it e përfshin në çmim, një regjim inflacioni me efekte të raundit të dytë, një fillim të hershëm sepse SNB ndjek BQE-në brenda pak muajsh, një përsëritje të vitit 2022 me 1.75 % brenda 18 muajsh dhe një tronditje të frankut me rikthim në territor negativ. Secili skenar ka një peshë, peshat mblidhen në 100 %; vlera e pritshme është mesatarja e peshuar, ndërsa diapazoni midis skenarëve është mesazhi kryesor. Peshat dhe pikat mbështetëse mund të ndryshohen lirisht; tre shabllone janë gati.
Norma fikse e një transhe është CHF-Swap i afatit të saj plus një marzhë bankare. Planifikuesi merr mesin e brezit ditor të swap-it (i rrumbullakosur në pesë pikë bazë) dhe e nxjerr marzhën nga normat fikse më të mira të publikuara në krahasimin e normave të interesit të Grundheim, zakonisht rreth 0.9 pikë përqindjeje mbi swap-in; pa të dhëna ditore shërben kurba e datuar e skenarit të interesit. Norma SARON është norma bazë e interesit e SNB-së plus një diferencë e vogël (SARON tregtohet që nga 2019 paksa nën normën bazë të interesit) plus marzha SARON, me kufirin minimal kontraktual prej zero. Të tria madhësitë janë fusha hyrëse: kush ka një ofertë nga banka, e fut atë.
Për çdo variant dhe çdo skenar, planifikuesi llogarit kostot e interesit tremujor pas tremujori. Transha 10-vjeçare mbetet me normën e sotme, transha SARON ndjek trajektoren e normës bazë të interesit, dhe transha 5-vjeçare rinovohet në vitin e gjashtë me normën bazë të interesit që vlen atëherë plus shtesë plus marzhë. Prej kësaj dalin pamjet e matricës: mesatarja mujore gjatë dhjetë viteve, viti më i shtrenjtë, viti i parë dhe i tretë, shpenzimi total i interesit gjatë dhjetë viteve dhe pamja pas tatimeve. Rreshti i vlerës së pritshme i peshon skenarët; ngjyra tregon cili kombinim është i leverdishëm ose i shtrenjtë. Një klikim mbi një qelizë e thekson skenarin dhe variantin në të gjithë grafikët.
Norma bazë e interesit break-even është norma mesatare bazë e interesit gjatë afatit, në të cilën një transhë fikse dhe transha SARON kushtojnë njësoj: swap-i plus marzha fikse minus marzha SARON minus diferenca e SARON-it. Nëse norma bazë e interesit është mesatarisht mbi të, fiksimi ka qenë më i leverdishëm; përndryshe SARON. Primi i sigurimit është diferenca e kostove të pritshme midis variantit plotësisht fiks dhe variantit plotësisht SARON gjatë dhjetë viteve: ajo që kushton planifikueshmëria në mesataren e peshuar. Ai varet shumë nga marzha; një çerek përqindjeje më shumë marzhë kushton 25’000 franga për milion gjatë dhjetë viteve. Përballë kësaj qëndron rreziku i riçmimit prej 30 deri në 60 pikë bazë, kur tregu përfshin në çmim një rritje nga SNB.
Deri në vitin tatimor 2028, interesat hipotekare zbriten sipas normës margjinale të tatimit; një frangë interes kushton neto rreth 0.65 deri 0.70. Me heqjen e vlerës së qirasë së imputuar (votimi popullor i 28 shtatorit 2025, hyrja në fuqi më 1 janar 2029), zbritja hiqet për pronarët që e përdorin vetë pronën; vetëm blerja e parë ruan një zbritje të përkohshme, që ulet çdo vit. Ndërruesi «pas tatimeve» e llogarit këtë tremujor pas tremujori. Pra, carry i një transhe SARON subvencionohet nga ana tatimore deri në 2028; nga 2029 çdo amortizim bëhet më tërheqës, dhe një transhë variabël mund të shlyhet, ndërsa një hipotekë fikse jo.
Kush e zgjidh një hipotekë fikse para afatit, i paguan bankës diferencën e interesit: shuma herë (norma kontraktuale e interesit minus interesi i riinvestimit) herë afati i mbetur, plus zakonisht një tarifë përpunimi. Me një kufi minimal, banka i llogarit interesat negative të riinvestimit si zero, gjë që e rrit kompensimin. Llogaritësi në planifikues tregon rendin e madhësisë për variantin aktiv; formula e kontratës vendos. Pikërisht për këtë arsye, pas lidhjes së kontratës nuk ka më Stop-Loss: një hipotekë fikse është një sigurim që nuk mund të ndërpritet pa e paguar më pas primin.
Dritarja e pritjes simulon swap-in 10-vjeçar gjatë 30 ose 60 ditëve të ardhshme të tregtimit: goditje ditore nga shpërndarja empirike që nga 2015, një kërcim në ditën e ardhshme të vendimit të SNB-së sipas mesazhit (qetësues, neutral, shqetësues, sinjal normalizimi) dhe një regjim drift-i për çmimet e energjisë. Nga 10’000 trajektore dalin brezi i parashikimit, tabela e ditëve të fiksimit me medianën, brezin 80-% dhe probabilitetin për të qenë nën normën e sotme, si dhe kostot shtesë kundrejt një fiksimi në ditën e referencës. Në ditën e SNB-së, swap-i lëviz me një medianë prej 2.5 pikësh bazë pa drejtim; simulimi është një shpërndarje, jo një parashikim.
Brezat e swap-it janë indikacione tregu të rrumbullakosura; marzhat ndryshojnë sipas bankës, raportit të huas ndaj vlerës së pronës dhe negociimit. Planifikuesi nuk modelon plan amortizimi, tarifa apo afate njoftimi për produktet SARON, dhe skenarët e interesit janë një vlerësim i Grundheim, jo një parashikim. Kurba është e datuar; datat e SNB-së pas 2026 janë një supozim. Gjithçka këtu është një ndihmë planifikimi për bisedën me bankën, jo këshillim dhe jo ofertë.