Si llogaritet përballueshmëria e një hipoteke?

Banka llogarit me një normë interesi llogaritëse rreth 5%, plus 1% shpenzime dytësore dhe 1% amortizim. Këto kosto mund të përbëjnë maksimalisht një të tretën e të ardhurave bruto.

Çfarë të ardhurash më duhen për një hipotekë prej 1 Million CHF?

Për një hipotekë prej CHF 1 Million, kostot llogaritëse janë rreth CHF 70'000 në vit. Prandaj ju duhen të ardhura bruto prej të paktën CHF 210'000.

A llogariten të ardhurat e të dy partnerëve për përballueshmërinë?

Po, për çiftet e martuara merret parasysh e gjithë e ardhura e familjes. Për çiftet në bashkëjetesë, shumica e bankave pranojnë po ashtu të dyja të ardhurat.

Çfarë të bëj nëse përballueshmëria nuk mjafton pak?

Zgjidhje të mundshme: më shumë kapital vetjak, peng i shtyllës 3a, paradhënie nga trashëgimia ose blerja e një objekti më të lirë. Disa banka llogarisin edhe me të ardhurat reale në vend të atyre llogaritëse.

Llogaritja e përballueshmërisë së hipotekës: rregulli 33% dhe norma e interesit 5%

Bankat e llogarisin përballueshmërinë me një normë interesi kalkulative prej rreth 5% (disa banka kantonale 4.5%) – jo me normën aktuale të tregut. Kostot kalkulative të banimit nga interesi hipotekar (5%), amortizimi (1%) dhe shpenzimet shtesë (1% e çmimit të blerjes) mund të arrijnë maksimumi 33% të të ardhurave bruto. Për një objekt prej CHF 1'000'000 me 20% kapital të vet, rezultojnë rreth CHF 58'000 kosto kalkulative banimi në vit – kjo kërkon një të ardhur bruto familjare prej rreth CHF 176'000. Kërkesa rrjedh nga vetërregullimi i SBVg i njohur nga FINMA (në fuqi nga 1.1.2025).

Çfarë është rregulli 33% në përballueshmëri?

Kostot kalkulative të banimit mund të arrijnë maksimumi 33% të të ardhurave bruto (para tatimeve dhe kontributeve sociale). Anasjelltas, të ardhurat bruto duhet të jenë të paktën trefishi i kostove vjetore kalkulative të banimit. Sipas artikullit, ky prag është kriteri qendror i bankave dhe shkaku më i shpeshtë i refuzimit. Ai përmendet në direktivat e SBVg si kufi për dhënien e kujdesshme të kredive.

Pse llogarisin bankat me një normë kalkulative prej 5%?

Norma e interesit kalkulative prej 4.5–5% është një normë stresi afatgjate, jo norma aktuale e tregut. Ajo siguron që hipoteka të mbetet e përballueshme edhe nëse normat e interesit rriten. Historikisht, norma mesatare e interesit për hipotekat zvicerane gjatë 30 vitesh ishte rreth 3.5–4%; pra norma kalkulative përmban një rezervë sigurie. Ajo u prezantua si direktivë e FINMA-s pas krizës së pasurive të paluajtshme të viteve 1990.

Nga cilët tri komponentë përbëhen kostot e banimit?

Kostot kalkulative të banimit përbëhen nga tri zëra: interesi hipotekar (hipoteka × 5%, ~70% e kostove), amortizimi (1% në vit; hipoteka e 2-të mbi 65% të vlerës së pengut shlyhet brenda 15 vitesh, ~13%) dhe shpenzimet shtesë (çmimi i blerjes × 1% për mirëmbajtje dhe riparime, ~17%). Së bashku ato japin kostot vjetore kalkulative të banimit, që vihen në raport me të ardhurat.

Çfarë të ardhurash më duhen për një objekt prej 1 milion CHF?

Me çmim blerjeje prej CHF 1'000'000 dhe 20% kapital të vet, hipoteka është CHF 800'000. Interesat kalkulative janë CHF 40'000 (5%), amortizimi i hipotekës së 2-të është CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 vjet) dhe shpenzimet shtesë janë CHF 10'000 (1%). Kjo jep gjithsej CHF 58'000 kosto kalkulative banimi – nevojiten të ardhura bruto prej rreth CHF 176'000 (CHF 58'000 ÷ 33%).

Si e përmirësoj një përballueshmëri të ngushtë?

Artikulli përmend disa levat: më shumë kapital të vet (ul hipotekën dhe koston e interesit), një objekt më të lirë, një bashkëdebitor solidar ose garant, si dhe një bankë tjetër – bankat kantonale dhe Raiffeisen llogarisin pjesërisht me 4.5% në vend të 5%, çka mund ta ulë pragun e të ardhurave me CHF 10'000–20'000. Gjithashtu ndihmojnë amortizimi indirekt përmes Säule 3a ose një hipotekë SARON me normë kalkulative më të ulët. Rekomandohet të krahasohen 3–5 banka.

Cilat janë kriteret eliminuese (knock-out) të bankave?

Para vlerësimit (rating) zbatohet një kontroll i ashpër KO: përballueshmëri mbi 33% të të ardhurave bruto, kapital të vet nën 20% (prej të cilave të paktën 10% kapital të vet «të fortë»), procedura aktive përmbarimi ose çertifikata humbjeje, hyrje negative në ZEK ose CRIF, si dhe mungesa e të ardhurave të rregullta të dokumentueshme (të paktën 12 muaj). Përmbarimet e paguara mbeten të dukshme 5 vjet, çertifikatat e humbjes 20 vjet. Kush dështon këtu refuzohet – pavarësisht nga të ardhurat.