Vlera e qirasë së vet është një e ardhur fiktive nga qiraja, të cilën pronarët e banesave private në Zvicër duhet ta tatohen si të ardhur — edhe nëse jetojnë vetë në shtëpi. Aktualisht (maj 2026), pronarët tipikë të shtëpive njëfamiljare paguajnë CHF 1'500-4'500 tatim vjetor mbi vlerën e qirasë së vet, në varësi të vendbanimit dhe normës së tatimit. Parlamenti zviceran vendosi në mars 2026 heqjen e saj, me hyrje në fuqi të pritshme në 2028. Deri atëherë vlejnë rregullat e vjetra. Ky udhëzues shpjegon llogaritjen, efektin tatimor dhe çfarë do të thotë reforma për blerësit.
Vlera e qirasë së vet është qiraja fiktive e tregut, që ju si pronar i një prone të banuar nga vetja do ta realizonit teorikisht. Ajo i shtohet të ardhurave të tatueshme, e kompensuar nga interesat e hipotekës dhe kostot e mirëmbajtjes si zbritje. Ideja pas saj: qiramarrësit paguajnë me të ardhura të tatueshme — pronarët e 'kursejnë' këtë qira dhe duhet të tatohen njësoj. Një veçori e posaçme zvicerane — shumica e vendeve evropiane nuk e kanë futur kurrë vlerën e qirasë së vet.
Metoda ndryshon sipas kantonit. Në kantonin Zürich llogariten rreth 3.5 % e vlerës tatimore, në Bern 4.0 %, në Zug 3.2 %. Tatimi federal llogarit në mënyrë të njëjtë sipas një procedure forfaitare (zakonisht 60-70 % e vlerës së qirasë së tregut). Shembull: Një apartament në pronësi me vlerë tatimore CHF 800'000 në Zürich → vlera e qirasë së vet ~CHF 28'000/vit. Me një normë kufitare tatimore prej 30 %: CHF 8'400 tatim shtesë në vit.
Tre zbritje kryesore e ulin efektin tatimor: interesat e hipotekës (plotësisht të zbritshme), kostot e mirëmbajtjes (ose forfait 20 % nga vlera e qirasë së vet ose kostot efektive — sipas avantazhit), dhe shpenzimet dytësore të pronës në disa kantone. Me një financim prej 80 % dhe normë interesi 1.65 %, kjo nënkupton tashmë CHF 10'500 interesa — që e kompensojnë më shumë se sa vlerën e qirasë së vet. Nga ana tatimore, ngarkesa e banesës në pronësi mund të ketë madje efekt negativ (kursim tatimor).
Me financim të lartë (80 %+) dhe interesa të larta, efekti tatimor është neutral ose madje pozitiv. Me financim të ulët (nën 50 %) dhe interesa të ulëta, vlera e qirasë së vet vepron plotësisht: ju paguani tatim mbi një qira fiktive, pa zbritje të përshtatshme. Pasoja: shumë pronarë mbajnë qëllimisht një hipotekë të moderuar (66.7 % financim, hipoteka e 1-rë), për të siguruar optimizimin tatimor.
Reforma u miratua më 15. März 2026 nga parlamenti, me hyrje në fuqi të pritshme në 2028. Pikat kryesore: heqja e vlerës së qirasë së vet për banesat e para të banuara nga vetja. Në këmbim, interesat e hipotekës nuk do të jenë më të zbritshme — si kompensim për humbjen e të ardhurave tatimore. Banesat e dyta e ruajnë vlerën e qirasë së vet. Në total: financimet e ulëta përfitojnë shumë, financimet e larta priren të humbasin.
Në periudhën kalimtare deri në 2028, një strategji e optimizuar e hipotekës shpërblehet. Disa banka ofrojnë tashmë 'opsione reforme': hipoteka që pas hyrjes në fuqi mund të përshtaten fleksibël me rregullat e reja (opsion amortizimi ose mbajtjeje). E rëndësishme: merreni parasysh reformën në planifikimin afatgjatë financiar — një financim prej 80 % ia vlen më pak pas 2028 sesa sot.