Vlera e qirasë vetjake (Eigenmietwert) është një e ardhur nominale nga qiraja që pronarët e banesave në Zvicër duhet ta deklarojnë si të ardhur — edhe kur jetojnë vetë në pronë. Që nga 2026, pronarët tipikë të shtëpive njëfamiljare paguajnë CHF 1'500–4'500 tatim mbi vlerën e qirasë vetjake në vit, sipas vendndodhjes dhe normës tatimore. Më 28 shtator 2025 votuesit miratuan heqjen e saj me 57.7% pro; Këshilli Federal ka caktuar që ndryshimi të hyjë në fuqi më 1 janar 2029. Deri në fund të 2028 vlejnë ende rregullat aktuale. Ky udhëzues shpjegon llogaritjen, efektin tatimor dhe çfarë do të thotë reforma për blerësit.
Vlera e qirasë së vet është qiraja fiktive e tregut, që ju si pronar i një prone të banuar nga vetja do ta realizonit teorikisht. Ajo i shtohet të ardhurave të tatueshme, e kompensuar nga interesat e hipotekës dhe kostot e mirëmbajtjes si zbritje. Ideja pas saj: qiramarrësit paguajnë me të ardhura të tatueshme — pronarët e 'kursejnë' këtë qira dhe duhet të tatohen njësoj. Një veçori e posaçme zvicerane — shumica e vendeve evropiane nuk e kanë futur kurrë vlerën e qirasë së vet.
Metoda ndryshon sipas kantonit. Në kantonin Zürich llogariten rreth 3.5 % e vlerës tatimore, në Bern 4.0 %, në Zug 3.2 %. Tatimi federal llogarit në mënyrë të njëjtë sipas një procedure forfaitare (zakonisht 60-70 % e vlerës së qirasë së tregut). Shembull: Një apartament në pronësi me vlerë tatimore CHF 800'000 në Zürich → vlera e qirasë së vet ~CHF 28'000/vit. Me një normë kufitare tatimore prej 30 %: CHF 8'400 tatim shtesë në vit.
Tre zbritje kryesore e ulin efektin tatimor: interesat e hipotekës (plotësisht të zbritshme), kostot e mirëmbajtjes (ose forfait 20 % nga vlera e qirasë së vet ose kostot efektive — sipas avantazhit), dhe shpenzimet dytësore të pronës në disa kantone. Me një financim prej 80 % dhe normë interesi 1.65 %, kjo nënkupton tashmë CHF 10'500 interesa — që e kompensojnë më shumë se sa vlerën e qirasë së vet. Nga ana tatimore, ngarkesa e banesës në pronësi mund të ketë madje efekt negativ (kursim tatimor).
Me financim të lartë (80 %+) dhe interesa të larta, efekti tatimor është neutral ose madje pozitiv. Me financim të ulët (nën 50 %) dhe interesa të ulëta, vlera e qirasë së vet vepron plotësisht: ju paguani tatim mbi një qira fiktive, pa zbritje të përshtatshme. Pasoja: shumë pronarë mbajnë qëllimisht një hipotekë të moderuar (66.7 % financim, hipoteka e 1-rë), për të siguruar optimizimin tatimor.
Votuesit miratuan heqjen më 28 shtator 2025 (57.7% pro, shumica kantonale 16.5 me 6.5); më 1 prill 2026 Këshilli Federal caktoi që ajo të hyjë në fuqi më 1 janar 2029. Pikat kyçe: vlera e qirasë vetjake bie për shtëpitë kryesore dhe të dyta të banuara nga vetë pronari. Në këmbim, interesat e hipotekës mbi pronën e banuar nga vetë pronari në parim nuk janë më të zbritshme dhe gjithashtu bien zbritjet e mirëmbajtjes dhe të rinovimit. Blerësit për herë të parë marrin një zbritje të përkohshme të interesave (maks. CHF 10'000 për çiftet / CHF 5'000 për beqarët, që bie 10% në vit, zero pas dhjetë vjetësh). Kantonet mund të vendosin një tatim të ri mbi pronën për shtëpitë e dyta. Në bilanc: pronarët me raport të ulët kredie-ndaj-vlerës përfitojnë fuqishëm, pronarët me levë të lartë priren të humbasin.
Gjatë tranzicionit deri në fund të 2028, ia vlen një strategji e optimizuar e hipotekës dhe e rinovimit: nëse po planifikoni rinovime më të mëdha ruajtëse të vlerës, kryejini para 2029 sa kohë që shpenzimet mbeten të zbritshme. Meqenëse interesat e hipotekës mbi pronën e banuar nga vetë pronari nuk janë më të zbritshme pas ndryshimit të sistemit, logjika zhvendoset nga leva maksimale drejt amortizimit. E rëndësishme: merreni reformën parasysh në planifikimin tuaj financiar afatgjatë — një raport kredie-ndaj-vlerës prej 80% do të jetë më pak i leverdishëm për qëllime tatimore nga 2029 sesa është sot.