Amortizimi i një Hypothek përcakton sa shpejt ulet borxhi, si ndryshon fatura tatimore dhe nëse Tragbarkeit mbetet e përmbushur edhe në pensionim. Në Zvicër detyrimi prek kryesisht 2. Hypothek: sipas vetërregullimit të SBVg të njohur nga FINMA, ajo zakonisht duhet të shlyhet brenda 15 viteve ose deri në pensionim. Pronarët mund të paguajnë direkt te banka ose të kursejnë indirekt përmes Säule 3a. Kalkulatori i Hypothek, kalkulatori i Tragbarkeit dhe krahasimi i normave të interesit për Hypothek ndihmojnë për të kontrolluar normën e interesit, financimin dhe shumën e amortizimit para nënshkrimit.
Amortizim do të thotë shlyerja e një pjese të Hypothek. Kështu ulet borxhi ndaj bankës dhe, në afat të gjatë, edhe barra e interesit. Në Zvicër bëhet dallim midis amortizimit të detyrueshëm të 2. Hypothek dhe amortizimit vullnetar të 1. Hypothek. 1. Hypothek nuk ka detyrim ligjor shlyerjeje; nëse shlyerjet shtesë kanë kuptim varet nga likuiditeti, taksat, pensioni dhe rreziku. I rëndësishëm është edhe konteksti i interesave: në maj 2026, Festhypothek tipike 5-vjeçare ishin rreth 1.33% dhe ato 10-vjeçare rreth 1.54%. Kur interesat janë të ulëta, efekti tatimor dhe i pensionit mund të peshojë më shumë se ulja e shpejtë e borxhit.
Për banesat e përdorura nga vetë pronari, bankat zakonisht financojnë jo më shumë se 80% të vlerës së objektit. Deri në rreth 65% deri 67% financim flitet për 1. Hypothek; pjesa mbi këtë deri në 80% është 2. Hypothek. Sipas vetërregullimit të SBVg të njohur nga FINMA, kjo 2. Hypothek duhet të amortizohet në mënyrë lineare brenda 15 viteve ose deri në pensionim, cilado që ndodh më herët. Afati i mëparshëm prej 20 vitesh u shkurtua më 1 shtator 2014. Për prona me rendiment vlejnë rregulla më të rrepta: të paktën 25% Eigenkapital dhe amortizim deri në dy të tretat e financimit brenda 10 viteve. Për Tragbarkeit, bankat zakonisht llogarisin me 5% interes kalkulativ dhe me maksimum rreth 33% pjesë të kostove të banimit në të ardhura.
Te amortizimi direkt, pronari i paguan bankës periodikisht një shumë fikse, për shembull çdo vit ose çdo tremujor. Hypothek ulet menjëherë, dhe kështu bien edhe interesat efektive të borxhit. Kjo redukton rrezikun e interesit dhe përmirëson nivelin e borxhit para pensionimit. Disavantazhi qëndron te efekti tatimor: pasi më pak interesa borxhi janë të zbritshme, të ardhurat e tatueshme rriten. Përveç kësaj, paratë lidhen në banesën vetjake dhe nuk janë më të disponueshme për renovime, sëmundje, ndryshim pune ose rezerva investimi. Te Festhypotheken, amortizimi jashtë afatit duhet kontrolluar paraprakisht, sepse bankat mund të kërkojnë kompensim për shlyerje të parakohshme, në varësi të kontratës.
Te amortizimi indirekt, Hypothek mbetet në të njëjtën shumë. Shuma e dakorduar e amortizimit derdhet në vend të kësaj në një llogari të lënë peng Säule 3a ose në një zgjidhje pensioni 3a të lënë peng. Banka e pranon këtë gjendje si shlyerje të ardhshme, zakonisht më së voni në pensionim. Avantazhi është tatimor: interesat e borxhit mbeten të zbritshme dhe pagesa në 3a mund të zbritet shtesë nga të ardhurat e tatueshme. Për 2026, zbritja maksimale për personat e punësuar me Pensionskasse është CHF 7'258. Të vetëpunësuarit pa 2. Säule mund të paguajnë 20% të të ardhurave neto nga puna, maksimalisht CHF 36'288. E rëndësishme: lënia peng nuk e ul ende borxhin, por krijon vetëm një mjet për shlyerje.
Shembull: çmimi i blerjes CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, prej tyre CHF 650'000 si 1. Hypothek dhe CHF 150'000 si 2. Hypothek. 2. Hypothek duhet të amortizohet në 15 vite, pra CHF 10'000 në vit. Me amortizim direkt, borxhi pas 15 viteve bie në CHF 650'000; kostot e interesit dhe zbritja tatimore ulen çdo vit. Me amortizim indirekt, Hypothek mbetet CHF 800'000, ndërsa çdo vit paguhet në Säule 3a. Një punëmarrës mund të paguajë në 2026 maksimalisht CHF 7'258 me përfitim tatimor; pjesa tjetër do të duhej të amortizohej direkt ose të rregullohej ndryshe. Vendimtar është krahasimi midis interesit të Hypothek, normës margjinale tatimore dhe rendimentit të 3a.
Reforma e Eigenmietwert e miratuar nga populli më 28 shtator 2025 e ndryshon ndjeshëm llogaritjen e amortizimit. Sipas EFD, Eigenmietwert për banesat kryesore dhe të dyta të përdorura nga vetë pronari hiqet; njëkohësisht, zbritjet e interesave të borxhit për këto objekte shfuqizohen dhe zbritjet për mirëmbajtje hiqen ose kufizohen. Zbatimi prek ndryshimin tatimor nga 2028 dhe është plotësisht relevant për shumë planifikime nga 1 janar 2029. Kështu amortizimi indirekt humb një avantazh të rëndësishëm: zbritjen e vazhdueshme të interesave të borxhit. Megjithatë, pagesa në 3a mbetet e zbritshme nga taksat. Prandaj, amortizimi indirekt mund të vazhdojë të ketë kuptim, por diferenca ndaj amortizimit direkt bëhet më e vogël, veçanërisht kur norma margjinale tatimore është e ulët ose pensionimi është afër.
Një gabim i shpeshtë është supozimi se amortizimi indirekt është gjithmonë më i mirë. Nëse rendimenti i 3a pas kostove është më i ulët se interesi i Hypothek dhe avantazhi tatimor është i vogël, amortizimi direkt mund të jetë më i favorshëm. Së dyti, gjendjet e lëna peng në 3a shpesh ngatërrohen me borxh tashmë të shlyer; Hypothek mbetet deri në pagesën përfundimtare. Së treti, një shlyerje jashtë planit te Festhypotheken mund të bëhet e shtrenjtë. Së katërti, një sigurim jete Säule 3b nuk është i njëjtë me një zgjidhje fleksibile 3a dhe shpesh është më pak efikas nga ana tatimore. Së pesti, mbiamortizimi lidh likuiditetin në shtëpi. Disa llogari 3a mundësojnë gjithashtu tërheqje të shkallëzuara dhe mund të ulin tatimin mbi pagesën e kapitalit.