Планировщик траншей от Grundheim сравнивает структуры траншей из 10-летней фиксированной ипотеки, 5-летней фиксированной ипотеки и SARON на горизонте десяти лет в шести взвешенных сценариях ключевой ставки SNB. Вы видите ожидаемое значение процентных расходов для каждого варианта, расходы по годам, ключевую ставку безубыточности, страховую премию за фиксацию, эффект реформы вменённой арендной стоимости с 2029 года и стоимость досрочного выхода. Фиксированные ставки следуют дневным диапазонам свопов плюс редактируемая маржа; результат служит инструментом планирования, а не консультацией.
Сценарий ставок — это десятилетняя траектория ключевой ставки SNB с квартальным шагом. Планировщик считает по шести траекториям: банковский консенсус (долго на нуле, затем 0.25 и 0.50 %), траектория, которую закладывает рынок свопов, инфляционный режим со вторичными эффектами, ранний старт, потому что SNB следует за ЕЦБ в течение месяцев, повторение 2022 года с 1.75 % за 18 месяцев и шок франка с возвратом в отрицательную область. У каждого сценария есть вес, веса суммируются до 100 %; ожидаемое значение — это взвешенное среднее, а разброс между сценариями и есть главный вывод. Веса и опорные точки можно свободно менять, доступны три шаблона.
Фиксированная ставка транши — это CHF-своп соответствующего срока плюс банковская маржа. Планировщик берёт середину дневного диапазона свопов (с округлением до пяти базисных пунктов) и выводит маржу из лучших опубликованных фиксированных ставок в сравнении ставок Grundheim, обычно около 0.9 процентного пункта сверх свопа; при отсутствии дневных данных используется датированная кривая сценария ставок. Ставка SARON — это ключевая ставка SNB плюс небольшой спред (с 2019 года SARON торгуется немного ниже ключевой ставки) плюс маржа SARON, с договорной нижней границей на уровне нуля. Все три величины задаются во входных полях: если у вас есть предложение банка, просто внесите его.
Для каждого варианта и каждого сценария планировщик рассчитывает процентные расходы поквартально. Десятилетняя транша остаётся на сегодняшней ставке, транша SARON следует траектории ключевой ставки, а пятилетняя транша в шестом году продлевается по тогдашней ключевой ставке плюс надбавка плюс маржа. Отсюда возникают представления матрицы: среднее в месяц за десять лет, самый дорогой год, первый и третий годы, общие процентные расходы за десять лет и вид после налогов. Строка ожидаемого значения взвешивает сценарии; цвет показывает, какая комбинация дешёвая или дорогая. Нажатие на ячейку выделяет сценарий и вариант на всех графиках.
Ключевая ставка безубыточности — это средняя ключевая ставка за весь срок, при которой фиксированная транша и транша SARON стоят одинаково: своп плюс маржа фикса минус маржа SARON минус спред SARON. Если в среднем ключевая ставка выше, фиксация была выгоднее, если ниже — выгоднее SARON. Страховая премия — это разница в ожидаемых расходах между полным фиксированием и полным SARON за десять лет: то, во сколько в среднем по весам обходится предсказуемость. Она сильно зависит от маржи; лишняя четверть процента маржи стоит 25’000 франков на каждый миллион за десять лет. Этому противопоставлен риск переоценки на 30–60 базисных пунктов, когда рынок закладывает повышение SNB.
До налогового года 2028 ипотечные проценты можно вычитать по предельной ставке налога; один франк процентов обходится нетто примерно в 0.65–0.70. С отменой вменённой арендной стоимости (народное голосование 28 сентября 2025 года, вступление в силу с 1 января 2029 года) этот вычет для собственников, проживающих в своём жилье, исчезает; только первая покупка сохраняет временный, ежегодно уменьшающийся вычет. Переключатель «после налогов» считает это поквартально. Поэтому carry транши SARON до 2028 года налогово субсидируется; с 2029 года каждое погашение становится привлекательнее, а переменную траншу можно погасить, фиксированную ипотеку — нет.
Кто расторгает фиксированную ипотеку до срока, платит банку разницу по процентам: сумма × (договорная ставка минус ставка реинвестирования) × остаточный срок, плюс обычно комиссия за обработку. При наличии нижней границы банк считает отрицательные ставки реинвестирования равными нулю, что увеличивает компенсацию. Калькулятор в планировщике показывает порядок величины для активного варианта; решающей остаётся формула в договоре. Именно поэтому после заключения сделки стоп-лосса уже нет: фиксированная ипотека — это страховка, которую нельзя отменить, не доплатив премию.
Окно ожидания моделирует 10-летний своп на следующие 30 или 60 торговых дней: дневные шоки из эмпирического распределения с 2015 года, скачок в день следующего решения SNB в зависимости от сигнала (успокаивающий, нейтральный, обеспокоенный, намёк на нормализацию) и режим дрейфа для цен на энергоносители. Из 10’000 траекторий получаются прогнозный диапазон, таблица дней фиксации с медианой, диапазоном 80 % и вероятностью оказаться ниже сегодняшней ставки, а также дополнительные расходы по сравнению с фиксацией в референсный день. В день SNB медианное движение свопа составляет 2.5 базисного пункта без направленного сдвига; симуляция даёт распределение, а не прогноз.
Диапазоны свопов — это округлённые рыночные индикации, маржи различаются по банкам, уровню залога и переговорам. Планировщик не знает графика амортизации, комиссий и сроков уведомления по продуктам SARON, а сценарии ставок — это оценка Grundheim, а не прогноз. Кривая датирована, даты SNB после 2026 года — допущение. Всё здесь — инструмент планирования для разговора с банком, а не консультация и не предложение.