Банки рассчитывают доступность (Tragbarkeit) по расчётной процентной ставке около 5 % (некоторые кантональные банки — 4,5 %), а не по текущей рыночной ставке. Расчётные расходы на жильё, состоящие из ипотечных процентов (5 %), амортизации (1 %) и эксплуатационных расходов (1 % от цены покупки), не должны превышать 33 % валового дохода. Для объекта стоимостью CHF 1'000'000 при 20 % собственного капитала получаются расчётные расходы на жильё около CHF 58'000 в год — это требует валового дохода домохозяйства порядка CHF 176’000. Это требование вытекает из признанной FINMA саморегуляции SBVg (действует с 1.1.2025).
Расчётные расходы на жильё могут составлять максимум 33 % валового дохода (до уплаты налогов и социальных взносов). И наоборот, валовой доход должен быть не менее чем в три раза выше годовых расчётных расходов на жильё. Согласно статье, этот порог является ключевым критерием банков и самой частой причиной отказа. В директивах SBVg он назван границей добросовестного предоставления кредита.
Расчётная процентная ставка 4,5–5 % — это долгосрочная стресс-ставка, а не текущая рыночная ставка. Она гарантирует, что ипотека останется доступной и при росте ставок. Исторически средняя ставка по швейцарским ипотекам за 30 лет составляла около 3,5–4 %; таким образом, расчётная ставка содержит запас прочности. Она была введена как директива FINMA после кризиса недвижимости 1990-х годов.
Расчётные расходы на жильё складываются из трёх позиций: ипотечные проценты (ипотека × 5 %, ~70 % расходов), амортизация (1 % в год; 2-я ипотека сверх 65 % залоговой стоимости погашается за 15 лет, ~13 %) и эксплуатационные расходы (цена покупки × 1 % на содержание и ремонт, ~17 %). Вместе они дают годовые расчётные расходы на жильё, которые соотносятся с доходом.
При цене покупки CHF 1'000'000 и 20 % собственного капитала ипотека составляет CHF 800'000. Расчётные проценты равны CHF 40'000 (5 %), амортизация 2-й ипотеки — CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 лет), а эксплуатационные расходы — CHF 10'000 (1 %). Это даёт в сумме CHF 58'000 расчётных расходов на жильё — необходим валовой доход порядка CHF 176’000 (CHF 58'000 ÷ 33 %).
В статье названо несколько рычагов: больше собственного капитала (снижает ипотеку и расходы на проценты), более дешёвый объект, солидарный должник или поручитель, а также другой банк — кантональные банки и Raiffeisen иногда рассчитывают по 4,5 % вместо 5 %, что может снизить порог дохода на CHF 10'000–20'000. Помогают также косвенная амортизация через Säule 3a или ипотека SARON с более низкой расчётной ставкой. Рекомендуется сравнить 3–5 банков.
Перед рейтингом проводится жёсткая КО-проверка: доступность выше 33 % валового дохода, собственный капитал ниже 20 % (из которых минимум 10 % — «твёрдый» капитал), активные взыскания (Betreibungen) или акты о невзыскании (Verlustscheine), негативные записи в ZEK или CRIF, а также отсутствие подтверждаемого регулярного дохода (мин. 12 месяцев). Оплаченные взыскания остаются видимыми 5 лет, акты о невзыскании — 20 лет. Тот, кто не проходит здесь, получает отказ — независимо от дохода.