Поэтажная собственность (Stockwerkeigentum, StWE) с долей более 30 % всех квартир в собственность является самой распространённой формой собственности при покупке квартиры в Швейцарии; правовая основа — Art. 712a ff. ZGB. Вы приобретаете свою квартиру как особую собственность (Sondereigentum) плюс долю в общей собственности. Рекомендуемый ежегодный взнос в фонд обновления (Erneuerungsfonds) составляет 0.5–1 % от страховой стоимости здания. В сумме возникают общие расходы CHF 5'600–15'400 в год (CHF 467–1'283/месяц). При слишком низком фонде грозят специальные доплаты CHF 20'000–80'000 на квартиру. Собрание собственников проводится в обычном порядке 1 раз в год.
Годовые общие расходы составляют CHF 5'600–15'400 (CHF 467–1'283/месяц). В них включено: фонд обновления Erneuerungsfonds CHF 2'000–6'000, профессиональное управление CHF 500–1'500, консьерж/уборка CHF 1'000–3'000, страхование здания CHF 300–800, отопление/горячая вода CHF 1'500–3'500 и вода/канализация CHF 300–600. Для квартиры на 4.5 комнаты типичны текущие сопутствующие расходы CHF 400–800 в месяц.
Рекомендуемый ежегодный взнос составляет 0.5–1 % от восстановительной стоимости здания (Neuwert), распределённый по долям стоимости (Wertquoten). Он растёт с возрастом здания: 0.3–0.5 % при 0–10 годах и до 1.0 %+ начиная с 30 лет. При 8 квартирах типичного состояния фонда достаточно CHF 50'000–100'000 (новое здание) до CHF 200'000+ (30+ лет). Слишком низкий фонд — тревожный сигнал: при санациях грозят специальные доплаты CHF 20'000–80'000 на квартиру.
Обычное управление и необходимые строительные меры (например, протечки крыши) требуют простого большинства (Art. 647a/647c ZGB). Более важное управление, полезные изменения (энергетическая санация, лифт) и изменения регламента требуют квалифицированного большинства по головам + долям (Art. 647b/647d/712g Abs. 3 ZGB). Роскошные пристройки (бассейн, сауна) требуют единогласия (Art. 647e Abs. 1 ZGB); упразднение StWE — в принципе тоже (Art. 712f ZGB).
Доля стоимости (Wertquote) определяет право голоса, долю расходов и долю при ликвидации. Она в первую очередь учитывает жилую площадь (~50 %), этаж (~15 %), особые площади, такие как подвал/чердак (~15 %), а также ориентацию/инсоляцию и балкон/террасу (по ~10 %). Устанавливается она при учреждении поэтажной собственности нотариусом; последующее изменение возможно только с согласия всех собственников.
У сообщества есть два средства обеспечения: законное залоговое право (Art. 712i ZGB) по требованиям о взносах за последние три года, регистрируемое в Grundbuch и реализуемое в порядке принудительного взыскания, а также право удержания движимых вещей в особой собственности (Art. 712k ZGB). Требования о взносах истекают по сроку давности через три года. При тяжёлом, повторном нарушении обязанностей суд может назначить исключение согласно Art. 649b ZGB.
Проверьте состояние фонда и запланированные санации, а также протоколы последних 3 собраний собственников, чтобы выявить конфликты и накопившийся объём санаций. Изучите регламент (сдача в аренду/Airbnb, содержание животных, строительные изменения) — ограничительные положения снижают стоимость перепродажи. Обращайте внимание на профессиональное управление вместо самоуправления, на долгосрочный план содержания (10–15 лет) и на то, соответствует ли Wertquote размеру и расположению вашей квартиры.