Ипотеки SARON в настоящее время примерно на 0.8 процентного пункта ниже, чем 10-летние фиксированные ипотеки — для ипотеки на 800'000 франков это означает экономию на процентах в размере CHF 6'400 в год. Однако ипотеки SARON несут полный риск изменения процентных ставок, тогда как фиксированные ипотеки гарантируют предсказуемость на весь срок. Какой вариант лучше для вас, зависит от вашей склонности к риску, вашего инвестиционного горизонта и текущей рыночной фазы. В этом руководстве сравниваются оба варианта с актуальными процентными ставками, преимуществами и недостатками, а также конкретными рекомендациями для различных групп покупателей.
SARON означает Swiss Average Rate Overnight — официальный швейцарский референсный процентный индекс. Ипотека SARON состоит из текущей базовой ставки SARON (Compound Daily) плюс банковская маржа 0.40-0.80 %. Процентная ставка пересчитывается ежеквартально. В настоящее время (май 2026) ипотека SARON составляет 0.65-1.10 %, в зависимости от размера залога и банка. Её можно расторгнуть в любое время (с уведомлением за 3-6 месяцев), что делает её значительно более гибкой, чем фиксированная ипотека.
При фиксированной ипотеке процентная ставка устанавливается заранее на весь срок (обычно 2-15 лет). Это даёт полную предсказуемость — вы точно знаете свою ежемесячную нагрузку. 5-летние фиксированные ипотеки сейчас составляют 1.55 %, 10-летние — 1.65 %. Взамен вы теряете гибкость: досрочное расторжение влечёт компенсацию за досрочное погашение, часто в размере нескольких тысяч франков.
Если кривая процентных ставок направлена вверх (фиксированная ипотека > SARON), если у вас короткий инвестиционный горизонт (менее 5 лет), если у вас есть дополнительная ликвидность, чтобы компенсировать рост ставок, или если вы спекулятивно рассчитываете на дальнейшее снижение ставок. Исторически SARON был дешевле фиксированных ипотек в 80-90 % лет — но остальные 10-20 % могут обойтись дорого.
Если вам нужна максимальная предсказуемость, вы ориентируетесь на долгий инвестиционный горизонт (10+ лет) или хотите зафиксировать низкую ставку в переломный момент процентной кривой. Фиксированные ипотеки особенно целесообразны для покупателей жилья впервые с ограниченным бюджетом — моделирование роста ставок даёт уверенность. Дополнительная надбавка в 50-80 базисных пунктов воспринимается как страховая премия.
Многие банки рекомендуют распределять ипотеку на два или три транша — например, 50 % SARON + 50 % 10-летняя фиксированная, или 30/35/35 на SARON, 5-летнюю и 10-летнюю фиксированную. Это распределяет риск изменения процентных ставок и снижает концентрацию при повторном заключении. При продлении вы не обновляете все транши одновременно, что сглаживает позицию.
В 2026 году кривая процентных ставок остаётся плоской: SARON на уровне 0.65-1.10 %, 10-летняя фиксированная ипотека — 1.65 %. Разница в 0.55-1.0 процентного пункта исторически невелика — процентное преимущество SARON меньше, чем обычно. Наблюдатели рынка ожидают в 2026 году стабильные ставки; 5-7-летняя фиксированная ипотека или смешанная модель 50/50 позволяет зафиксировать низкие ставки на среднесрочную перспективу без значительных дополнительных затрат по сравнению с SARON.