10-летняя фиксированная ипотека — исторический стандарт в Швейцарии: она сочетает плановую определённость с умеренной премией к более коротким срокам. 15-летние ипотеки встречаются реже, но для покупателей с длинным горизонтом, опасающихся роста ставок, это серьёзный инструмент. Это руководство охватывает ставки, стратегии и риски, которые часто замалчиваются в продажах — на ипотеке CHF 800'000 одна деталь в базисных пунктах легко стоит CHF 10'000 за срок.
Решение зависит от трёх факторов: бюджета риска, ожидаемой траектории ставок и жизненных планов. 10-летняя фикс-ипотека подходит покупателям, планирующим держать недвижимость минимум 7–10 лет и избегать колебаний месячного платежа. 15 лет оправдывают себя прежде всего при ожидании длительного роста ставок и готовности принять премию в 10–25 базисных пунктов относительно 10 лет. Кто планирует разорвать ипотеку среднесрочно (продажа, наследство, переезд за рубеж), пусть предпочтёт более короткие сроки — компенсация за досрочное погашение по 15-летней ипотеке может достигать пяти- или шестизначных сумм.
Во 2-м квартале 2026 ориентиры 30+ швейцарских банков попадают в эти диапазоны: фикс 5 лет 1.20–1.95 %, 10 лет 1.45–2.20 %, 15 лет 1.55–2.40 %. Премия 10→15 лет в 10–25 базисных пунктов исторически низка — следствие плоской кривой доходности на свопе. Конкретно: на ипотеке CHF 800'000 дополнительные 5 лет защиты обычно стоят CHF 8'000–20'000 за весь срок. Всегда сравнивайте кантональные банки, страховщиков (Swiss Life, AXA часто на 10–20 б. п. ниже крупных банков) и онлайн-провайдеров (Migros Bank, Raiffeisen).
Три разумные стратегии на ипотеке CHF 800'000 (допущение: 1.65 % на 10 лет, 1.85 % на 15 лет, 1.40 % на 5 лет): <strong>Стратегия A — 10 лет фикс</strong>: надёжно, общие проценты за 10 лет около CHF 132'000. <strong>Стратегия B — 5 лет фикс + форвард</strong>: дешевле в начале (CHF 112'000 за первые 5 лет), но риск рефинансирования реален. Если ставки вырастут до 3 % к 2031, вторая транша стоит CHF 120'000. <strong>Стратегия C — 15 лет фикс</strong>: максимум определённости, общие проценты за 15 лет около CHF 222'000. Тот, кто рефинансирует в 2034 году под 3 % вместо 1.65 %, платит около CHF 54'000 больше за следующие 5 лет — дополнительные CHF 24'000 за 15 лет вместо 10 — дешёвая страховка.
Что происходит через 10 или 15 лет? Нужно рефинансировать или погасить ипотеку полностью. Ключевой вопрос не в том, вырастут ли ставки, а насколько — и вырастет ли ваш доход с ними. Пример: кто взял 10-летнюю фикс-ипотеку в 2024 под 1.5 % и должен рефинансировать в 2034 под 4 %, видит, как месячный платёж по ипотеке CHF 800'000 прыгает с CHF 1'000 до CHF 2'670 — разница около CHF 20'000 в год. С 15-летним сроком этот шок отложен на 5 лет, и у вас больше времени амортизировать капитал. Правило FINMA (расчётная ставка 5 %) защищает при выдаче — при рефинансировании вы лицом к лицу с реальной рыночной ставкой.
Тот, кто расторгает фикс-ипотеку до окончания срока (продажа, развод, наследство), платит банку <strong>компенсацию за досрочное погашение</strong> — недополученные проценты за остаток срока, дисконтированные к сегодняшнему дню. По 10-летней ипотеке с 5 годами остатка и договорной ставкой 1.5 %, если рыночная ставка выросла до 3 %, банк зарабатывает <em>более высокую</em> ставку — компенсации нет. Но если рыночная ставка упала до 0.5 %, банк требует разницу: на CHF 800'000 и 1 % разрыва × 5 лет, около CHF 40'000. По 15-летней ипотеке с 10 годами остатка риск примерно удваивается. Продумайте сценарии продажи или жизни ДО подписания.
Вместо единого транша на 15 лет многие покупатели комбинируют сроки: напр. 40 % SARON, 30 % фикс 5 лет, 30 % фикс 15 лет. Преимущество: вы не платите премию за 15 лет на всю сумму и можете реагировать на изменение ставок, не рефинансируя всю ипотеку. Недостаток: несколько дат окончания — больше переговоров с банком. На CHF 800'000 транши оправданы от 3 штук; ниже — сложность редко окупается. <em>Конкретная рекомендация:</em> 60 % на 10 лет + 40 % SARON — прагматичный компромисс: если ставки упадут, вы выиграете на 40 % ипотеки; если вырастут, 60 % защищены.