Швейцарское предложение по ипотекам состоит из трёх основных вариантов: Festhypothek (фиксированная процентная ставка на срок 2-15 лет), ипотека SARON (переменная, привязана к швейцарской референсной процентной ставке) и переменная ипотека (старое обозначение — сегодня чаще всего ипотека SARON). Актуальные рыночные ставки составляют 0.65-1.10 % для SARON, 1.55-1.65 % для 5-10-летних Festhypothek. Это руководство напрямую сравнивает все варианты, с преимуществами и недостатками, смешанными стратегиями и рекомендациями для разных групп покупателей.
Три основных варианта: 1) Festhypothek — фиксированная процентная ставка на выбранный срок (2/5/10/15 лет), максимальная предсказуемость. 2) Ипотека SARON — переменная процентная ставка, привязана к швейцарской референсной ставке, корректировка ежеквартально, можно расторгнуть в любое время. 3) Переменная ипотека — исторически отдельный тип, сегодня чаще всего переименованная ипотека SARON. Банки часто предлагают комбинации (модель траншей): разделение общей ипотеки на 2-3 смешанных варианта.
Преимущества: полная предсказуемость на весь срок (обычно 5-10 лет), защита от повышения ставок, простое бюджетирование. Недостатки: более высокие ставки, чем у SARON в обычные рыночные фазы (надбавка 50-80 базисных пунктов), строгие ограничения по расторжению — при досрочном расторжении компенсация за досрочное погашение часто составляет несколько тысяч франков, отсутствует выгода от снижения ставок. Подходит для первых покупателей и консервативных профилей.
Преимущества: более низкая процентная ставка в большинстве рыночных фаз (исторически в 80-90 % лет выгоднее, чем Festhypothek), максимальная гибкость (срок уведомления 3-6 месяцев), напрямую выигрывает от снижения ставок SNB, отсутствует риск корректировки ставки при рефинансировании. Недостатки: полная нагрузка при росте ставок, ежеквартальные колебания усложняют планирование бюджета, психологический стресс в волатильные рыночные периоды, необходимость резерва ликвидности.
Решающими являются четыре критерия: толерантность к риску (Festhypothek при низкой толерантности), инвестиционный горизонт (Festhypothek для 10+ лет, SARON для более короткой перспективы), ликвидность (SARON требует резерв CHF 30'000-50'000 на случай процентных шоков), рыночная фаза (при крутой кривой ставок SARON выгоднее). Смешанная стратегия 50/50 — самый популярный вариант: 50 % SARON для гибкости и процентного преимущества, 50 % 10-летняя Festhypothek для безопасности.
Помимо номинальной процентной ставки, возникают и другие расходы: комиссии за обработку (CHF 250-1'500 в зависимости от банка), расходы на оценку недвижимости (CHF 500-1'500), нотариальное удостоверение ипотечных гарантий (0.1-0.3 % от суммы ипотеки), сборы земельного реестра (CHF 200-500). Для ипотеки на 800'000 CHF это составляет единовременные расходы CHF 2'500-6'000. При продлении обычно дополнительных сборов нет.
При текущих ставках (SARON ~0.85 %, 10-летняя Festhypothek ~1.65 %) разница исторически невелика — процентное преимущество SARON небольшое. Рекомендация на 2026 год: траншевый микс 50/50 или чистая 10-летняя Festhypothek для максимальной безопасности. Для тех, кто спекулирует на снижении ставок: SARON. Forward-ипотеки (фиксирование ставки сегодня для выплаты через 6-24 месяцев) сейчас рекомендуются для предстоящих завершений сделок покупки или продлений.