Ниже CHF 250'000 разбивка не оправдана — на меньших суммах преобладают административные затраты. Обычно используют 2–3 транша, например Festhypothek плюс SARON; такой микс в среднем даёт около 0,50 % преимущества по ставке по сравнению с чисто фиксированной ипотекой. Главная опасность — ловушка траншей: если транши в одном и том же банке имеют разный срок (например, 5 лет + 10 лет), вы связаны вплоть до окончания самого длинного. Правило большого пальца: дать всем траншам истечь в пределах 12–24 месяцев, чтобы при продлении сохранить реальную переговорную силу.
Ниже CHF 250'000 разбивка не оправдана — слишком мало, административные затраты преобладают. В диапазоне от CHF 250'000 до 600'000 разумны максимум 2 транша (фиксированная + SARON), свыше CHF 600'000 три транша могут хорошо диверсифицировать риск и затраты. Каждый транш должен составлять минимум CHF 100'000–150'000, иначе административные расходы оказываются несоразмерны пользе.
В примере из статьи 10-летняя Festhypothek на CHF 800'000 под 1,75 % стоит около CHF 1'167/мес. или CHF 14'000/год. Если разбить на CHF 500'000 (5 лет фиксированная, 1,50 %) плюс CHF 300'000 (SARON, 0,85 %), расходы снижаются до CHF 838/мес. или CHF 10'050/год. Микс в среднем даёт около 0,50 % преимущества по ставке по сравнению с чисто фиксированной ипотекой.
Если транши в одном и том же банке имеют разный срок (например, 5 лет + 10 лет), вы связаны вплоть до окончания самого длинного — банк B, как правило, не принимает Schuldbrief во 2-м ранге. Следствие: при продлении у банка нет давления конкуренции, и он может потребовать условия выше на величину до 0,3 %. За весь срок вы так легко платите на CHF 10'000–30'000 больше необходимого.
Золотое правило: дать всем траншам истечь в пределах максимум 24 месяцев — идеально окно перекрытия в 12–24 месяца. Пример 5 лет + 6 лет вместо 5 лет + 10 лет: оба истекают почти одновременно, так что вы можете провести новые переговоры или сменить банк. Долю SARON ограничить 30–50 % и запрашивать сравнительные предложения за 12–18 месяцев до окончания.
Vorfälligkeitsentschädigung рассчитывается как остаток долга × разница в ставке × оставшийся срок. Пример: ипотека CHF 500'000, разница в ставке 1,5 %, оставшийся срок 5 лет дают CHF 37'500. Во многих кантонах она вычитается как проценты по долгу; в кантоне Zürich это в принципе возможно при условии, что она связана с новым финансированием. Эти расходы следует закладывать в расчёт.
Оформление Schuldbrief стоит около 1,5‰ от суммы закладной плюс нотариальные сборы. Два отдельных Schuldbrief влекут дополнительные расходы порядка CHF 1'500, но делают каждый транш по отдельности переводимым в другой банк. При единственном Schuldbrief смена банка возможна лишь тогда, когда истекут все транши. Дополнительные расходы могут многократно окупиться при последующей смене банка.